节点财经净负债率225%，还款压力大，实地地产赴港上市遇挑战？( 二 ) 文/地产频道

一般情况下，企业经营活动产生的净现金流越大，抗风险的能力越强，而对于房企这种高杠杆行业，现金流更如命门一般重要。
针对资金状况，实地地产于招股书表示， “日后或会不时于国内外资金市场取得更多资金，包括但不限于发行新的公司债券、资产支持证券计划及债务发行，以丰富融资来源，获得充足的营运资金及支持扩充业务”。
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利息几乎全部资本化
调节利润？
如前面所述，实地地产于2017-2019年收获了不错的利润增速，但不容忽视的是，这里面暗藏了一些利息资本化的“小九九” 。
囿于实地地产目前维持相当高的债务水平，借款自然少不了。
截至2017年、 2018年及2019年12月31日，实地地产的借款总额（包括银行贷款及其他金融机构借款）分别为119.82亿元、117.71亿元、126.57亿元，借款总额的加权平均利率为6.59%、6.67%、8.37% ，加权平均利率在两年的时间内上浮近2个百分点。
图源：实地地产招股说明书
同时，随着银行贷款与借款利息及收益合约产生的利息开支增加，实地地产的融资成本净额由2017年的1.05亿元增加51.4%至2018年的1.59亿元，然后又自2018年的1.59亿元减少24.8%至2019年的1.20亿元。
为何2019年借款总额增加借款成本反而减少了呢?其中缘由就在于资本化利息，主要是由于2019年计入开发中物业的资本化利息增加。
查阅招股书发现，实地地产的资本化利息占比一直就不低。 2017年-2019年，实地地产资本化利息占借款成本总额的比例分别为91.79%、90.69%和94.48% 。
图源：实地地产招股说明书
众所周知，房地产开发周期长，在项目运转过程中，因为高额资金需求带来的庞大的利息开支就成了一个问题。
根据现行会计准则， “企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益”。
简单来说，就是按照项目的结转情况，将借款费用予以分配，资本化或确认费用。这样一来，企业可能会为了保持一定的盈利水平，不适当的利用利息资本化的处理方式来平滑业绩。
具体到行业内，利息资本化情况又如何呢？据乐居财经汇总数据显示， 2019年64家房企的平均利息资本化率达68.97% 。实地地产高达90%以上的利息资本化率，不免让人怀疑有调节利润之嫌？
另一边，上百亿借贷压力之下，实地地产手头现金反而越来越少。截至2017年、2018年及2019年12月31日，实地地产现金及现金等价物分别为45.76亿元、42.16亿元及20.39亿元，当中还包括受限制现金17.25亿元、12.75亿元、15.70亿元。
最新数据显示， 2020年3月31日，实地地产未偿还银行及其他借款总额为129.28亿元，其中，须于一年内或于要求时偿还的银行贷款为23.7亿元，其他借款为19.18亿元，偿债压力较大。
在此情况下，募资还债成为实地地产上市的诉求之一，其在招股书中明示，募集资金除了用于项目开发及企业运营资本外，将用于偿还现有贷款的大部分，包括于2024年6月到期的七年期商业贷款未偿还结余6.57亿元以及2022年到期的三年期商业贷款未偿还结余2.28亿元。
而对张量而言，上市不仅仅意味着可以快速解决实地地产对资金需求的“饥渴” ，亦是扩大资本版图的一次机会。
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实地地产赴港上市
张量资本版图再添员？
招股书显示，张量除了拥有实地地产100%权益，还是多家香港上市公司的实际控制人，持有传递娱乐（01326HK）、脑洞科技（02203HK)和力量能源（01277HK）大部分权益。
2003年，学成归来的张量决定自主创业，在诸多领域之中，他首先选择了和地产最沾边的工程施工类。