节点财经净负债率225%，还款压力大，实地地产赴港上市遇挑战？文/地产频道

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近日，实地地产发展有限公司（以下简称“实地地产”）向港交所递交了招股书。值得一提的是，身为实地地产董事长的张量，正是富力地产创始人及联席董事兼总裁长张力之子。
作为根正苗红的“地二代” ，张量在2003年留学归来后，并没有选择子承父业，而是另立门户，于2006年创办了实地地产。
招股书显示，实地地产近年来发展迅速， 2017年-2019年，收益分别为38.71亿元、63.72亿元、83.24亿元，复合年增长率为46.6%；税前利润分别为4.15亿元、13.43亿元、17.06亿元，复合年增长率为102.9% 。
然而，节点财经关注到，在上述靓丽数据背后，实地地产负债水平高，现金流持续下滑，以及股东回报率不断走低等问题亦不容忽视。
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净负债率达225%
现金流持续下滑
据招股书披露的数据，截至2020年3月31日，实地地产在25个城市合共持有37个处于不同发展阶段的地产项目，总建筑面积为14.3百万平方米。
于2017-2019年，实地地产住宅物业的收益分别为33.72亿元、55.11亿元、77.47亿元，占总收益比重为87.1%、86.5%、93.1% ，主要来自贵州遵义蔷薇国际、江苏无锡玫瑰庄园、广州常春藤等项目。
图源：实地地产招股说明书
【节点财经净负债率225%，还款压力大，实地地产赴港上市遇挑战？】但就具体的销售额，实地地产并没有在招股书中揭示，第三方数据则多有不一。
克尔瑞发布的房企排行榜中，实地地产2017-2019年的销售额分别为201.1亿、158亿、119.6亿，呈逐年下滑态势，行业排名也从89名降至153名。
而据观点指数发布的榜单显示，实地地产2018、2019年销售额分别为275.2亿元、300.4亿元，座次均为第90位。
如果按照其在招股书中给出的“已结转建筑面积由2017年的46.98万平方米增至2018年的76.26万平方米，并进一步增至2019年的82.52万平方米；已结转平均售价由2017年的每平方米7711元增至2018年的每平方米8077元，并进一步增至2019年的每平方米9882元”
粗略换算，则实地地产过去三年结转的销售金额为36.23亿元、61.6亿元及81.55亿元。
打破行业惯例，不做披露这一举动已经让实地地产的销售额显得颇为神秘，加之房企榜单中相互打架的数据，更增加了外界的浮想联翩。
而在神秘的销售额之外，实地地产高企的负债一样引人注目。
2017-2019年，实地地产的负债总额分别为353.55亿元、431.18亿元、465.06亿元，净资产负债比率分别为3909%、533%、225% ，这样一个自由落体的速度看上去很惊艳，但主要来自权益总额的增加。
随着实地地产的权益总额由2017年1.16亿元大幅增加至2019年29.6亿元，净资产负债率得以迅速降低，但同时期也使得股权回报率“一落千丈” ，从2017年的492.4%降至2019年25.5% 。
尽管如此， 225%的净负债比率依然远超行业平均水平， 2019年百强上市房企的平均净资产负债率为101.8% ，实地地产是平均水平的两倍还多。
再者，许是正处于规模爬坡期，实地地产近三年经营活动现金流量净额虽为正，却逐年减少。
招股书显示， 2017年-2019年，实地地产经营活动所得现金流量净额分别为25.15亿元、6.63亿元以及2.23亿元，减少幅度较大；投资活动所用现金流量净额则持续为负，分别为-59.1亿元、-27.14亿元以及-19.63亿元。