中新经纬|租金贷异化背后：长租公寓骑虎难下金融机构成接盘侠( 二 ) 来源：证券时报长租公寓行业

而作为长租公寓另一重要资金补充工具的租金贷，本质上是以租客信用作为信贷资产、以租客支付租金作为还款来源，因此，要获取租金贷，长租公寓就必须回到扩大房源规模、招揽新房客的老路。
可以想见，长租公寓被绑架在疯狂扩张的这辆战车上骑虎难下。
业内人士认为，如果经济环境向好、租金上浮，或运营时间足够长，后续收房价格回归理性、平滑成本，长租公寓还有可能迎来黎明。但在疫情阴影下，空置率和违约率双双上升，长租行业长夜难明，两家成功赴美上市的长租公寓——蛋壳、青客也在今年双双倒下。
异化
随着长租公寓危机屡屡爆发，围绕租金贷的争议也日益高涨。
租金贷是租客和银行之间的事。一家长租公寓前员工认为。
仅从法理而论，确实如此。北京市京师律师事务所律师孟博解释，在租金贷中，涉及的法律关系包括：长租公寓与房主之间的房屋租赁法律关系、长租公寓与承租人之间的转租法律关系、承租人与金融平台之间的贷款法律关系等。前两个法律关系出现问题，或者解除后，第三个法律关系并不当然解除。因此，长租公寓对房主违约后，承租人除了可能要面临无家可归的局面外，还得按期向金融机构偿还贷款。
从风控角度看，租金贷也无可厚非。 IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，首先，租金贷具备明确的还款来源，也就是租客支付的租金；其次，租金贷的信用主体是租客，足够分散，风险离散程度高，大面积违约风险小，这样的信贷场景在金融逻辑上是没有问题的。
但在现实情况中，本是满足租客消费信贷需求的租金贷，已异化为长租公寓的主要融资工具，长租公寓成了租金贷真正迫切的需求方。
目前，我们大量的资金来源包括与租金融资相关的金融机构的预付款以及居民预付款。蛋壳公寓在2019年年报中称，与租金融资相关的金融机构的预付款即指租金贷。年报显示， 2019年，蛋壳公寓融资来源中，租金贷占比过半。
此外， 2017年、2018年和2019年，共有91.3%、75.8%和65.9%的蛋壳公寓租客采用了租金贷。青客公寓也不遑多让，截至2019年度，使用租金贷的青客公寓租客占比为62.6% 。而胡景晖公开表示，从市场调研结果来看，只有30%的租客有使用租金贷的真实需求。
金融机构的信贷风险实际已由作为信贷主体的租客转移到作为助贷机构的长租公寓身上。一位金融从业者说。
长租公寓也曾寄希望于开拓其他融资渠道，以降低对租金贷的依赖。 2017年1月，魔方公寓发行长租行业首单资产证券化(ABS)产品，发行总额3.5亿元，底层资产为预期租金收入和租金贷，自如等长租公寓也陆续跟进。但2018年以后，跑路、暴雷事件彻底破坏了长租行业的市场信用，此类ABS产品逐渐销声匿迹。
这也与长租公寓自身迟迟无法盈利有关。柏文喜表示，长租公寓现金流迟迟无法转正，难以满足ABS投资者的需求。
另一位资产证券化研究人士则表示，长租公寓发行ABS的核心问题在于其基础资产是租金贷，在这一模式下，其本质与租金贷相同，都是信用风险错配，等于空手套白狼。国外大部分公寓发行资产证券化产品都是以自持物业产权作为基础资产，但国内这些采用轻资产运行模式的‘二房东’们，没有自持物权，以租金贷发ABS ，其融资信用主体从租赁机构变成租客，这还谈什么融资？
随着经营风险开始暴露，资本趋于谨慎，融资渠道渐少，租金贷几乎成为长租公寓骑虎难下的最后选择，仍留在局中的金融机构，也在无意中成了长租公寓接盘方。
事实上，自2018年，长租行业现金流危机开始浮出水面，平安银行、招商银行等大行已陆续对租金贷按下暂停键，但仍有多家金融机构涉足其中。青客公寓年报披露，其与11家金融机构建立了合作，其中包括上海华瑞银行、网商银行等民营银行。此次蛋壳风波也将主要合作方微众银行卷入其中。
也有国有大行设计的租金贷产品可绕过二房东直达业主。建设银行于2017年率先推出全国首个个人住房租赁贷款产品按居贷，据了解，该贷款申请成功后，将直接通过建行自建的租赁平台建融家园拨付给房东，不会在中介处形成资金沉淀。
前路
日前，我爱我家将接手蛋壳的市场传言迅速发酵，引发资本市场异动。但一位知情人士告诉证券时报·券商中国采访人员，蛋壳公寓资金缺口巨大，总敞口或达百亿，多家潜在投资方在初步接洽后，都不愿接下这个烫手山芋。

中新经纬|租金贷异化背后：长租公寓骑虎难下 金融机构成接盘侠( 二 )

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