财经杂志|警惕金科股份的业绩风险｜公司研究( 三 )

表3：金科股份主要房地产项目中“新项目”的盈利估算

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续表3：

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2、序号为金科2019年报“主要房地产项目开发情况”表中的序号。
从表3可以得出如下结论：
a.毛利率大于40%的项目仅有两个：贵阳·龙里东方，以及贵阳·金科中泰天境。而且金科在其中的权益比较低，分别为51.1%和30.6%；
b.毛利率介于30%-40%的项目也仅有两个：武汉·金科城，以及云阳·集美江悦。金科在其中的权益也比较低，分别为59.75%和57.76%；
c.毛利率介于20%-30%的项目共有九个。其中，毛利率介于25%-30%的项目六个，毛利率介于20%-25%的项目三个；
d.毛利率低于20%的共有33个。其中毛利率介于10%-20%的项目有10个，毛利率介于0%-10%的项目有13个，毛利率为负的项目有10个。
2019年，金科股份的总体毛利率为28.84%；2020年上半年，金科股份的毛利率为25.94% 。反观上述46个新项目，毛利率小于10%的项目有23个，刚好占到了一半；而毛利率大于25%的项目，仅有10个。
显然，当这些“新项目”纷纷开始结算时，一定会显著拉低金科股份的毛利率和净利率水平，这必是公司未来发展的重大隐忧。
中国房地产企业前30名， 2019年的平均毛利率是29.28% ，今年上半年为27.8% 。
在过去，中国房地产企业只要掌门人胆子够大、敢加杠杆，就能享受土地红利和规模红利。但是，时移势易，未来土地升值的可能性在不断变小。房地产企业如果产生路径依赖，继续从加杠杆、冲规模中寻找红利，就会把自己推向险境。
大时代决定了土地红利将全面让位于管理红利。此时，金科股份必须告别粗犷发展，迅速转型为精细运作。金科股份只有不断提高管理水平，精耕细作每一个项目，切实提高每个项目的盈利能力，才能在未来立于不败之地。
作者为《财经》产业研究中心研究员，编辑：李廷祯
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