财经杂志|警惕金科股份的业绩风险｜公司研究( 二 )

表2: 金科股份主要房地产项目中“新项目”的开发情况

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续表2:

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2、序号为金科2019年报“主要房地产项目开发情况”表中的序号。
因为这些项目还没有任何竣工面积，所以它们的结算日必然在未来几年。根据房地产行业的特点，这些项目的结算时间大多应在2020年至2022年之间。换言之，这些“新项目”会影响未来三年的盈利。
而且，由于这些项目是金科股份自己列出的“主要项目” ，所以它们的盈利能力可以代表金科股份所有新项目的盈利能力。那么，未来三年，随着老项目的不断减少，这些新项目，就会决定金科股份的盈利情况。
本文的主要目的，就是分析这46个“新项目”的盈利能力。通过分析，《财经》发现，金科股份这些“新项目”的盈利能力令人担忧。
我们来估算表2中这46个项目的盈利情况。
一个项目的盈利=项目总收入-项目总支出。
我们用表2中的“项目预计总投资金额”来代替“项目总支出” 。对于大型房地产企业，预计的总投资和最终项目总支出，往往相差无几。
另外，项目总收入=项目平米单价╳销售总面积。
关于“项目平米单价” ，有两种获得方式：
第一种：2019年报中，有一个“主要房地产项目销售情况”表。如果表2中的项目在此表中，我们利用此表数据。这时，项目平米单价=该项目2019年销售金额/2019年销售面积。
第二种：因为本文关注的项目是“新项目” ，所以很多并不在“主要房地产项目销售情况”表中。这时，我们通过贝壳找房、房天下等网站，查询当前项目公开销售的平均价格。考虑到销售一般可以打九七折，此时，项目平米单价=查询价格╳97% 。
而关于销售总面积，一般大于表2中的“计容建筑面积” ，而小于“总建筑面积” 。
而且， “可销售总面积”一般会小于“总建筑面积”的97% 。
另外，销售总面积中还包括车库面积。车库的面积，一般会占销售总面积的20%左右，而且车库平米单价一般不到房屋价格的50% 。所以需要把车库面积折算成房屋面积。那么，就需要把“销售总面积”再乘以90%（占总面积20%的车库售价，相当于总面积10%的房屋售价）。
综上，我们用“总建筑面积”╳97%╳90% 来得出“销售总面积” 。但若按以上方法计算的“销售总面积”小于“计容建筑面积” ，就用“计容建筑面积”来代替“销售总面积” 。
计算的结果见表3 。