海榕财富风险投研|高瓴资本投资的一个类SAAS行业( 二 )
本文插图
- 新交付的物业费随着通胀缓慢提升 , 可以适当提价 。
- 行业稳定成长 , 我国仍然在城市化进程中 , 每年都有大量的新小区交付 , 品类总规模不断提升 。
- 现在国内房地产行业非常分散 , 未来龙头地产公司市占率会提高, 品牌市占率不断提升 。
- 未来物业公司不仅仅只有物业费的收入 , 会有更多非物业费的收入 , 充当一个 家庭服务提供商的角色 , 通过扩品类来提高价格 。
2. 保利物业下跌的三大原因 , 市场不认可建业新生活的长期逻辑
最近港股 物业股下跌主要三个原因 :
- 前期市场预期太高, 炒的估值特别高, 像保利物业 7月份 市场估值给到90倍, 物业行业不是纯SAAS行业 , 纯SAAS行业有边际成本低的优势 , 后期利润率非常高 , 会大幅度拉低估值 ,但是物业不是 。
- 香港市场IPO 太多了, 近一年有 几十个上市公司去香港上市 , 香港上市本来就缺流动性, 加上最近蚂蚁金服 上市 , 未来 抖音和快手也准备在香港上市, 对流动性影响很大 。
- 保利物业中报的营收增速不及市场预期 , 属于杀业绩和杀估值, 2019年9月15日 保利物业出了中报, 19年营收增速 41% , 净利润增速 49%,今年上半年 营收增速下滑到 27% ,净利润增速下滑到 27% 。
- 建业新生活的中报业绩是非常好的 , 2020年上半年营收增速 同比增加 50% , 上半年净利润增加 70% , 在业绩会上公司给出的指引是2020年净利润增速70% ,21-22年在管面积增速(50-70%) , 但是 建业新生活的股价为什么跌的还这么多?一方面是港股市场的流动性问题 , 但是主要原因还是建业是河南区域地产公司龙头, 建业所在的区域处于北方 , 建业的发展策略是 围绕郑州和河南100多个县城发展 ,就是市场不认可 建业地产的长期发展模式 , 市场更喜欢全国性龙头物业和大湾区的行业龙头 。 这一点类似 格力电器和天立教育 , 都是长期逻辑压制股价 , 市场长期给低估值, 未来股价的提升就靠业绩增长不断推动 , 这种公司如果市场情绪变化 , 股价容易戴维斯双击 。
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