海榕财富风险投研|高瓴资本投资的一个类SAAS行业( 二 )

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新交付的物业费随着通胀缓慢提升，可以适当提价。
行业稳定成长，我国仍然在城市化进程中，每年都有大量的新小区交付，品类总规模不断提升。
现在国内房地产行业非常分散，未来龙头地产公司市占率会提高，品牌市占率不断提升。
未来物业公司不仅仅只有物业费的收入，会有更多非物业费的收入，充当一个家庭服务提供商的角色，通过扩品类来提高价格。

物业行业相对SAAS软件行业的劣势：人工成本高，未来预期会更高，同时没有边际成本效应，物业行业有一个悖论：提供优秀服务的公司人工成本会更高，但对股东短期是不利的，提供差一些服务的公司成本会相对低，短期看是对股东有利的，投资应该投资高毛利的物业公司还是低毛利的物业公司？未来如果人工智能可以蓬勃发展，物业行业的商业模式就完美了。
2. 保利物业下跌的三大原因，市场不认可建业新生活的长期逻辑
最近港股物业股下跌主要三个原因：

前期市场预期太高，炒的估值特别高，像保利物业 7月份市场估值给到90倍，物业行业不是纯SAAS行业，纯SAAS行业有边际成本低的优势，后期利润率非常高，会大幅度拉低估值 ,但是物业不是。
香港市场IPO 太多了，近一年有几十个上市公司去香港上市，香港上市本来就缺流动性，加上最近蚂蚁金服上市，未来抖音和快手也准备在香港上市，对流动性影响很大。
保利物业中报的营收增速不及市场预期，属于杀业绩和杀估值， 2019年9月15日保利物业出了中报， 19年营收增速 41% ，净利润增速 49%，今年上半年营收增速下滑到 27% ，净利润增速下滑到 27% 。
建业新生活的中报业绩是非常好的， 2020年上半年营收增速同比增加 50% ，上半年净利润增加 70% ，在业绩会上公司给出的指引是2020年净利润增速70% ，21-22年在管面积增速（50-70%），但是建业新生活的股价为什么跌的还这么多？一方面是港股市场的流动性问题，但是主要原因还是建业是河南区域地产公司龙头，建业所在的区域处于北方，建业的发展策略是围绕郑州和河南100多个县城发展，就是市场不认可建业地产的长期发展模式，市场更喜欢全国性龙头物业和大湾区的行业龙头。这一点类似格力电器和天立教育，都是长期逻辑压制股价，市场长期给低估值，未来股价的提升就靠业绩增长不断推动，这种公司如果市场情绪变化，股价容易戴维斯双击。

投资物业公司并不难，以合理估值持有全国性的物业龙头公司，以低估值持有一般的公司，都是赚业绩成长的钱。对于保利物业来说，2020年预期利润在 6.95亿，现在市值在308亿，对应估值在 44PE，物业公司一方面靠母公司开发的住宅，一方面靠行业并购，有卖方分析师给出保利物业未来三年净利润增速在 30% 左右，我认为经过几个月下跌的保利物业可以关注了，已经进入击球区了，业绩下跌不会改变长期逻辑。