中年|新城控股吾悦广场综合体投资分析( 二 ) |中薪|高薪|

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二、以19年在建项目来计算综合体的投资分析

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这是我从2019年报中总结的75个在建综合体的数据。按照原来的方法我们进行分析。这次我们为了简单，把75个在建取平均值，按照一个项目来分析。
单个综合体中投资32亿，其中吾悦广场投资7亿(按照已开业平均) ，住宅投资25亿，住宅与吾悦投资成本比例为3.54；单个综合体可租售面积为53万平方米，其中吾悦广场可租面积为5.7万(按照已开业平均) ，住宅可售面积46万平方米，住宅与吾悦投资成本比例为8.37 。
单个综合体中住宅销售收入=25/0.63=39.68亿；
单个综合体中住宅销售利润=39.68*0.14=5.56亿；
单个综合体中吾悦广场实际投入资金=7-5.22=1.78亿。
按照原来租金计算，大概第5年可以收回收入资金，第5年的ROA30% 。

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三、以2020年中报拟建项目来计算综合体的投资分析

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这是我从2020中报中总结的8个拟建综合体的数据。按照原来的方法我们进行分析。这次我们为了简单，把8个在建取平均值，按照一个项目来分析。
单个综合体中投资36亿，其中吾悦广场投资7亿(按照已开业平均) ，住宅投资29亿，住宅与吾悦投资成本比例为4.21；单个综合体可租售面积为50万平方米，其中吾悦广场可租面积为5.7万(按照已开业平均) ，住宅可售面积44.3万平方米，住宅与吾悦投资成本比例为7.76 。
单个综合体中住宅销售收入=29/0.63=46亿；
单个综合体中住宅销售利润=37.31*0.14=6.44亿；
单个综合体中吾悦广场实际投入资金=7-6.44=0.56亿。
按照原来租金计算，大概不到3年可以收回投入资金，第3年的ROA60% 。

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四、为什么2019年竣工、2019年在建、2020年中拟建综合体投资收益差异那么大

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1、2012年开业2个广场，磨练2年后， 14年开业1个， 15年开业3个， 16年5个， 17年11个， 18年19个， 19年21个， 2019年竣工的大多数是2017年拿的地，在2017年拿地的时候只有十来个也营业的吾悦广场，没有竞争优势，所以政府没有给新城匹配很多的住宅。