中年|新城控股吾悦广场综合体投资分析( 二 )
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二、以19年在建项目来计算综合体的投资分析
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这是我从2019年报中总结的75个在建综合体的数据 。 按照原来的方法我们进行分析 。 这次我们为了简单 , 把75个在建取平均值 , 按照一个项目来分析 。
单个综合体中投资32亿 , 其中吾悦广场投资7亿(按照已开业平均) , 住宅投资25亿 , 住宅与吾悦投资成本比例为3.54;单个综合体可租售面积为53万平方米 , 其中吾悦广场可租面积为5.7万(按照已开业平均) , 住宅可售面积46万平方米 , 住宅与吾悦投资成本比例为8.37 。
单个综合体中住宅销售收入=25/0.63=39.68亿;
单个综合体中住宅销售利润=39.68*0.14=5.56亿;
单个综合体中吾悦广场实际投入资金=7-5.22=1.78亿 。
按照原来租金计算 , 大概第5年可以收回收入资金 , 第5年的ROA30% 。
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三、以2020年中报拟建项目来计算综合体的投资分析
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这是我从2020中报中总结的8个拟建综合体的数据 。 按照原来的方法我们进行分析 。 这次我们为了简单 , 把8个在建取平均值 , 按照一个项目来分析 。
单个综合体中投资36亿 , 其中吾悦广场投资7亿(按照已开业平均) , 住宅投资29亿 , 住宅与吾悦投资成本比例为4.21;单个综合体可租售面积为50万平方米 , 其中吾悦广场可租面积为5.7万(按照已开业平均) , 住宅可售面积44.3万平方米 , 住宅与吾悦投资成本比例为7.76 。
单个综合体中住宅销售收入=29/0.63=46亿;
单个综合体中住宅销售利润=37.31*0.14=6.44亿;
单个综合体中吾悦广场实际投入资金=7-6.44=0.56亿 。
按照原来租金计算 , 大概不到3年可以收回投入资金 , 第3年的ROA60% 。
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四、为什么2019年竣工、2019年在建、2020年中拟建综合体投资收益差异那么大
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1、2012年开业2个广场 , 磨练2年后 , 14年开业1个 , 15年开业3个 , 16年5个 , 17年11个 , 18年19个 , 19年21个 , 2019年竣工的大多数是2017年拿的地 , 在2017年拿地的时候只有十来个也营业的吾悦广场 , 没有竞争优势 , 所以政府没有给新城匹配很多的住宅 。
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