每日经济新闻|招商蛇口收深交所重组问询函，涉及购买南油集团土地资源评估等6大问题

今日（7月17日）上午，针对7月13日招商蛇口披露的《发行股份、可转换公司债券及支付现金购买资产并募集配套资金报告书（草案）》（以下简称报告书），深交所向招商蛇口发出问询函，涉及土地评估、交易价格、股价参考标准、股份来源等6大问题。
据此前《每日经济新闻》报道，此次交易以发行股份方式支付的对价为1.76亿元，以发行可转换公司债券方式支付的对价为33.42亿元，以现金方式支付的对价为35.17亿元，现金部分将全部来自向中国平安募集的资金。
报告书显示，此次交易作价以深圳市南油（集团）有限公司（以下简称南油集团）于2019年12月31日采用资产基础法的评估结果为准。南油集团的股东全部权益评估值为2931404.23万元，较账面价值增值64.36% 。南油集团的主要资产为下属公司深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称前海自贸投资）持有的前海自贸区内土地资源，该土地资源主要由招商蛇口与深圳市前海开发投资控股有限公司于2019年12月以各自持有的深圳市招商前海驰迪实业有限公司（以下简称招商驰迪）与深圳市前海鸿昱实业投资有限公司（以下简称前海鸿昱）100%股权共同增资注入。
对此，深交所要求招商蛇口说明招商驰迪、前海鸿昱是否构成交易标的具有重大影响的下属企业，并要求对比此次交易标的资产评估情况与去年12月增资前海自贸投资的评估过程，说明涉及主要土地资产（包括 T102-0296 号宗地、T102-0310 号宗地等）的评估方法、评估假设、核心参数选取等的差异及原因，前后评估结果变化是否符合所处土地市场的变化趋势及相关土地规划、开发进展，并进一步分析此次评估结果的合理性。

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【每日经济新闻|招商蛇口收深交所重组问询函，涉及购买南油集团土地资源评估等6大问题】深交所问询函截图
根据报告书，南油集团原W7部分地块、G1 地块、G2地块被调整为公共配套用地，存在被政府收回的风险，此次评估过程未考虑相关风险；南油集团下属公司持有的T102-0049地块、T102-0230地块到期后能否进行续期存在不确定性，此次评估系按照正常续期无需补交地价作为评估前提。
深交所要求招商蛇口说明上述土地被收回或未能正常续期可能对交易标的未来经营的影响，对相关地块的评估作价未考虑前述风险因素是否合理。同时说明将上述相关补偿义务触发期间限定于协议生效后5年内、土地使用期限届满2年内的主要考虑，是否有利于维护上市公司利益。
此次发行股份参考价为招商蛇口首次审议本次交易的董事会决议公告日前20个交易日股票交易均价，可转换债券初始转股价格为发行股份价格的105% 。剔除2019年利润分配影响后，发行股份及可转换债券初始转股价格分别为15.77元/股、16.60元/股，除上市公司派发红利、送红股、转增股本或配股等除息、除权行为外，未约定其他调整情形。