79岁的吉林老人牟齐维（化名）在三亚维权期间去世了。|三亚一房企无预售证卖房4年后毁约退款，专家：应履行认购约定( 三 ) 79岁的吉林老人牟齐维（化名）

【79岁的吉林老人牟齐维（化名）在三亚维权期间去世了。|三亚一房企无预售证卖房4年后毁约退款，专家：应履行认购约定】5年前的《整改通知》
购房者们也通过信访渠道反映，希望主管部门按照海南省自然资源和规划厅等4部门下发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》要求，督促开发商妥善解决交房等问题。
10月8日，三亚市住建局书面回复称，经查，目前，澳洲城项目2#、5#、8#楼尚未取得商品房预售许可证。针对未批先售问题，该局约谈了开发企业，询问其相关销售情况及未严格落实该局整改通知要求的事项，责令其严格执行整改通知内容，并妥善处理好与认购人的合同关系。开发企业称已退还全部购房款，正在与购房人沟通处理解除认购书的相关事宜。
三亚市住建局的处理意见为：一是未批先售事宜，该局正在搜集相关证据，待完成后移交三亚市综合行政执法局依法予以行政处罚；二是因该项目2#、5#、8#楼未取得商品房预售许可证，暂不适用《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》的有关规定；三是该局已督促开发企业积极与购房人沟通，妥善处理相关纠纷。
于文莺称，他们在三亚市住建局的协调会上，经追问才拿到前述信访回复中有关“整改通知”的文件，而这份整改通知是2016年的。这份文件号为“三住建[2016]322号”的《整改通知》显示， 2016年3月24日，三亚市住建局接群众举报称，新澳置业公司在未取得商品房预售许可证的情况下对外认筹、销售等情况。该局经调查后，同年3月28日作出退还已收取的购房款（含认筹、认购金等）的处理意见，并要求新澳置业公司将违法违规销售、项目基本情况及整改等形成书面材料报送至三亚市住建局房产市场管理科。
多名购房者告诉澎湃新闻，此事涉及的200余名购房者的购房时间，基本都是在三亚市住建局2016年3月28日的《整改通知》之后。三亚市住建局如今以《认购书》签订前的该《整改通知》来要求企业退购房款，他们表示质疑。
对此质疑，澎湃新闻书面采访三亚市住建局，该局回复时并未对此作答。
但该局回复称， 2016年3月28日作出《整改通知》，系根据行政职责，结合实际情况，对开发企业作出的行政处理行为。同时， 2016年3月至2021年8月，该局未接收到澳洲城项目购房人书面投诉举报及相关证据材料。
《认购书》是否应继续履行
多名购房者认为，如果按三亚市住建局的通知退款整改执行，就是变相让购房者的认购权益受侵害。
对此，三亚市住建局回复澎湃新闻称，该局2016年3月28日作出《整改通知》解决的事项属于行政管理层面，而购房人与开发企业签订的认购协议及开发企业单方退款的行为属民事行为，认购协议的效力及单方退款问题应由司法机关依法认定。因此，该局作出行政处理，不影响认购协议的效力。另外，针对认购书的效力问题，双方当事人产生异议的，建议通过司法途径解决。
于文莺11月17日告诉澎湃新闻，目前，新澳置业公司已向法院起诉包括她们家在内的30余名购房者，诉讼请求为“确认《澳洲城认购书》无效” 。
广西大学法学院教授、博士生导师高一飞认为，购房者当初与房开商签订的认购书属附条件生效合同，只要开发商办理了预售许可证该合同就生效，不能因为开发商未办理预售许可证就认定该协议无效，该合同应当被认定为有效合同。住建局整改内容中有关退购房款的处理，会导致房开商解除与购房者的认购书。
重庆一位有着多年民商事审判经验的资深法官告诉澎湃新闻，审判实践中，根据《商品房买卖合同司法解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，应该属有效合同。
该法官进一步解释说，如果当事人在签订认购协议时，明确表示在协议签订后，双方仍会在将来针对房屋签订正式的《商品房买卖合同》，在此种情况下即使认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，且购房者也支付了房款，此时也应尊重当事人的真实意思表示，认定认购协议的性质为预约合同。从历年相关案例来看，最高人民法院从（2013）民提字第90号案件开始已形成了较为统一的认识。