作者：研房君当确定了地段、楼盘和楼栋后|十年后，这个楼层有望成为“黄金楼层”？懂行人：越到后面越吃香作者：研房君

作者：研房君
当确定了地段、楼盘和楼栋后，接下来就是选楼层。这些年来，楼层的重要性越来越明显，通过成交数据可以看出，即便同一栋楼，不同楼层的最大差距有可能达到30% 。但我们知道，开发商在卖新房时的楼层定价差价其实并没那么大，一般最多10%左右。为何新房变成二手房以后会有这么大差距呢？

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通过研究分析发现，主要还在于随着居住质量的不断变化，从而给二手房市场的需求者们以重新选择，相当于对所有房源再来一次评估，受更多人欢迎的楼层，其价格越来越高，同样，那样，那些暴露缺陷越来越多的楼层，跟不上平均值，与受欢迎楼层的差价越拉越大。举两个实际例子就可以说明：
1.某小区总高20层的房子， 2012年售卖时，开发商给1楼定价1万元/平米， 15楼定价1.1万元/平米，价差10% ，进入二手房市场后的2016年， 1楼成交均价1.3万元/平米， 15楼成交均价为1.48万元/平米，价格上， 1楼涨了30% ， 15楼涨了34.5% ，价差拉得不是很明显。但到2020年，这个小区交付已有6年了，这两个楼层的价差就拉大了， 1楼均价1.45万元/平米，而15楼达到了1.7万元/平米， 1楼和15楼涨幅分别为35%、54.5% 。从涨幅看，两个楼层的差距达到近20% 。
2.某小区的二手房属于2000年建造的老房子，无电梯，当时的售价无从查起。从现在的二手房成交价对比看，中间楼层的成交价在3万元/平米左右，但顶楼成交量非常少，现在有好几套顶楼房倒是上榜了某壳在这个区域热榜前十。不过，这是因为价格低而上的榜，挂牌价基本在2万元/平米左右。同一栋楼，价格差距能到50% ，想必，无论如何，当时买新房的价差都不会这么大。

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随着时间推移，楼层之所以出现这样大的价格差距，原因是多方面的，核心原因不难找。第一个例子中，主要是因为物业口碑不行，在交付后开始几年，由于各项设施设备新，在二手房市场上反映还不太明显，但时间久了，小区的外立面开始脱落，看起来像安置房似的，小汽车、电动车乱停乱放，绿化被占用且杂乱，这种情况下，居住影响最大的就是1楼。
而第二个例子中，主要是因为房子本身的问题，由于开发商偷工减料、不按工序施工，没过几年顶楼就漏水，虽然好不容易申请下来维修基金，但修了几次都没修好，顶楼的口碑越弄越坏。
通过以上分析可以看出，楼层的价值差异，会随着时间而变化。实际上，除了以上现象外，楼层的价值差异还受人口年龄结构、住房形态等影响，这是未来的大势。有懂行的人认为，十年后，这个楼层有望成为“黄金楼层” ，越到后面越吃香，还有内行表示，身边有些有钱的人专门挑这个性价比高的楼层已悄悄下手。 “这个楼层”指的是4-8层，为什么这么说呢？懂行人道出了四个原因，下面来看看到底有何说法？

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第一，聚集了高楼层的优势，又规避了过低楼层的缺陷。正常情况下，这个楼层的采光是没有什么问题的，符合国家建筑规定的满足2小时以上光照时间，有的小区楼间距大的话，太阳照射时间更是没什么话说。此外，没有1、2楼的噪音、底层排污和潮湿等问题困扰。有建筑师说，这么多年一些人认为楼层高好，实际上除了视野外，其他都不如这个楼层段，同时又规避了其他特别低楼层的缺点，居住过的人应该深有体会。
第二，遇到火灾等事故后，心里有底气。很多事故表明，高楼层着火那是一件比较头疼的事，即便如何注意如何防范，但都有发生概率，根据官方公布的2017年全国火灾数据看，过去10年有31000起火灾在高楼层发生，占总高层住宅数量的13% ，这个占比其实是不小的。此外，从官方公布的数据看，高层住宅火灾有40%都是由电器线路引发，这玩意确实不好提前预判。火灾发生后，救援又是一大难题，我们目前城市配备的高举车、消防水枪、水炮大都不超过50米，楼层越低，救援相对容易。还有地震，这主要是心理层面的影响，当震动发生以后，太高楼层摆动更剧烈，让人没有安全感。所以，正是由于抗震、消防的原因，国家已出台规定限制高层住宅发展，尽量以多层住宅和小高层住宅为主。