逆势发债2.7亿美元后，重新解析海伦堡跨越周期的三张王牌( 二 ) 因众所周知的原因

相对稳健的财务杠杆结构，及强劲销售推动的安全边际进一步改善，大大提升了海伦堡在短期的反脆弱能力。
当然，这一切及背后的逻辑，国际评估机构也都看在了眼里。
日前，穆迪维持海伦堡企业家族评级为“B2”、高级无抵押评级为“B3” 。
理由就是，海伦堡的“B2”企业家族评级，主要反映了公司在主要市场开发地产和执行销售的良好记录，并指出海伦堡持有的现金以及经营活动产生的现金流，足以覆盖公司未来12-18个月到期的债务和承诺的土地款项。
02重仓市场高地，且无面粉之虞
下半场，全国楼市板块分化，已是必然趋势。
在此背景下，房企市场布局的难度系数也是直线上升，既要分散风险，不把鸡蛋都放在同一个篮子里，但又不能踏错板块（一旦踏错，后果是致命的）。
得益于在全国化上的先发优势，海伦堡在市场布局上已形成了一个较为良性的板块布局和仓位结构。

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（海伦堡全国市场布局）
具体来看，海伦堡主要聚焦于珠三角地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区五大核心城市群。
在此基础上，海伦堡结合区域发展及市场情况，把更多资源投入到有更大发展潜力的城市群，比如珠三角、长三角。

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（截止2021.6海伦堡各区域项目数量（个））
作为全国楼市在下半场安全系数最高的两处高地，截止2021年上半年，海伦堡珠三角与长三角的项目，累计占比达到70% 。
除了不用担心踏空外，海伦堡在“面粉”储备，及纳储节奏上，也给外界吃了一颗定心丸。
截止2021年6月末，海伦堡总土储面积约3237万平方米，土储货值近4000亿元，基本可满足企业4年左右的开发需求。整体上还是比较充实的。
此外，今年以来，海伦堡进一步深耕布局核心城市群，在苏州、成都、重庆、宁波等热点城市获取近30宗地块，新增货值近500亿元，位居行业第33位。
注意，海伦堡的拿地排名比其市场销售排名还要高。
考虑今年很多同梯队的同行纷纷放缓拿地，甚至停止拿地，海伦堡还能有如此积极进取的姿态，这是很难得的。
某种程度上，进取姿态的B面，则是海伦堡相对稳固的基本面。
总之，中期而言，无须担忧海伦堡发展的存续性，尤其是面粉问题。 03三大业务航道、物业支撑基本盘
就远虑而言，在业务模式上，海伦堡还需要就以下问题给出相对确定性的回答
一、住宅业务，是包括海伦堡在内的绝大多数房企的根，但若在下半场，仍然只会建住宅、卖住宅，那路只会越走越窄，最后无路可走。
二、涉足的相关业务，需与房企的能力圈相匹配，与已有业务和资源形成协同，如是才能事半功倍。
而海伦堡给出的答案是，以住宅为主，商业、产业为两翼，形成住宅地产、商业地产、创意科技园三大航道业务，同时发力物业赛道，支撑基本盘。
住宅这块就不再表了，下面主要说说另外三块。
商业方面，早在2012年，海伦堡就已成立商业集团。
发展至今，海伦堡已形成海乐世界、海乐城及海乐荟三大商业品牌IP ，涵盖一站式购物中心、中高端商业综合体及社区购物广场。

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（昆明海乐世界）
旗下在建及运营的商业项目近20个，分布于上海、广州、成都、南京等多个重点城市。
可以说，在国内商业地产赛道，海伦堡已是一个走在前面的房企。
在产业地产方面，尤其是创意科技园上，海伦堡也是可圈可点。
2010年，海伦堡首个创意科技园在广州破土动工。
截至目前，广州海伦堡创意园累计进驻企业逾300家，年度孵化100多家创新创意企业以及3000多项创意成果，每年提供约3万个就业岗位，年产值逾50亿元。

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（广州海伦堡创意园实景图）
除了成熟运营的广州海伦堡创意园，目前海伦堡已在广州、中山、上海、南京四个城市落地四项目，其中，海伦堡智慧金山·生态绿谷已于今年6月正式启动。
物业赛道对于房企的意义，如今已被市场充分挖掘和认知。