导航前言澳洲释放迄今为止最强烈的调控信号！本轮调的不是房价！而是澳洲的未来！澳洲最有可能...|澳大利亚房市调控即将开始！本轮调的不是房价，而是澳洲的未来( 二 ) 导航前言澳洲释放迄今为止最

很多人问澳洲最有可能出台哪种调控措施？
会不会也和新西兰一样动负扣税？
可能性不大，尤其是在澳大利亚临近大选阶段，动负扣税不是“明智”的选择。
所以，利率又动不了，税收也不能动，能动的只有审慎监管政策。
“宏观审慎措施”是什么呢？
简而言之，是银行业监管机构APRA为其监管的金融机构制定的规则，即商业银行可以贷出多少资金以及可以贷给谁。
上一次澳大利亚房地产大繁荣是在2012-17年期间，主要集中在悉尼和墨尔本， APRA专门针对推动市场的房地产投资者细分市场。推出的第一项措施（于2014年底宣布）是，对投资者贷款的年度增长设定10%的上限，同时在评估贷款申请人时使用更大的缓冲，以确保他们能够应对利率上调。第二项措施(于2017年3月实施)是，新发放的只付息贷款占所有新住房贷款的比例不得超过30% 。
但预计这次将采取不同的措施。
虽然，本次借贷热潮最初是由自住业主主导的，但最近推动新贷款增长的却是投资者。
7月的最新数据显示，当月向房东提供的新贷款增加了1.8%（而自住贷款则下降了），而且价值几乎比去年同期翻了一番。

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即使如此，鉴于投资者在贷款中所占的比例仍然很低，才29.1% ，低于10年平均水平的35.1% 。
【导航前言澳洲释放迄今为止最强烈的调控信号！本轮调的不是房价！而是澳洲的未来！澳洲最有可能...|澳大利亚房市调控即将开始！本轮调的不是房价，而是澳洲的未来】而2012-2017年的上一个周期当时投资者参与度达到45.2%的峰值。
所以这一次， APRA毫无疑问会以债务收入比为目标，可能会限制贷款比例高于申请人家庭收入的六倍。
比如：如果你年收入70,000澳元，而你伴侣年收入40,000澳元，那么获得超过660,000澳元的房屋贷款将变得更加困难。
这也是新西兰储备银行(RBNZ)实施的政策，再配合今年早些时候推出的低存款房屋贷款限制和政府采取行动限制房东们从税收减免中获利。
此外，宏观审慎措施选项还包括：提高利息可偿还性缓冲地带；并对债务收入比值以及贷款价值比值实行限制。
澳洲央行方面在此前的会议中也暗示，非常有可能实施债务收入限制。
澳洲央行行长米歇尔?布洛克（MichelleBullock）上周在一次讲话中表示：“与2014年和2017年不同，这次的担忧不是投资者或只付息等特定类型的贷款。因此，当时使用的工具在目前确实不合适。 ”
这也侧面证明，这些宏观工具应该会瞄准由高负债借款人引发的潜在风险。
解决贷款的可偿还性，以及限制借款人可以获得的贷款数量更为现实。
结语
对于我们普通老百姓而言，最关心的问题不是会出台什么调控政策，而是澳洲房价会遭到怎么样的影响？
首先，谁也没有办法提前知道债务收入限额对澳大利亚房价的具体影响。
不过我们可以从历史中会得到一些线索。
在利率下降的情况下， 2012-2017年房价持续强劲增长。 APRA出台了宏观审慎措施，通过收紧融资条件间接冷却了当时火热的房地产市场。

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但需要注意的是，这里的房价下降与上升并不成正比例。
就比如，悉尼和墨尔本这两个最繁荣的市场，在之前几年里房价分别上涨了大约75%和73% 。在投资者贷款增长10%限制下，可能导致悉尼房价下跌3.4% ，而墨尔本房价几乎没有下跌。
2017-2019年间，只付息贷款不得超过30%限制导致悉尼和墨尔本的价格分别下跌了15%和14% 。
鉴于澳大利亚房价在过去一年经历了相对快速的上涨，影响可能会更大，但这将取决于最终采用哪些具体规定。
至少可以确定一点，监管机构出台的宏观措施将为当前不断上涨的房价降温。
但要说跌回到几年前的水平，基本上不可能发生，除非是澳洲经济垮了，大量房东开始抛售房子。
也正是为了避免这种最坏的情况发生，金融监管委员会才会决定在最近2个月内出台限制政策。
这是一场对澳大利亚未来的调控！
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