新城控股中报：营业收入翻倍增长 “住宅＋商业”领跑( 二 ) 新城控股近日披露了一份颇为

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相比于聚焦商业运营的公司，公司的住宅开发在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力；而相比于深耕住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续提供丰富且高质的盈利来源。
中报显示，新城控股的物业出租及管理业务实现毛利约25.69亿元，毛利率高达70.58% 。
两道红线达标多渠道、低成本融资优势构筑企业护城河
“房住不炒”政策总基调下，国家相关部门近年来陆续出台政策限制房地产企业融资，加速行业去杠杆。其中一个重点是提出“三道红线”监管要求，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，每一档均限制了有息负债的增速。
截至2021年上半年末，新城控股净负债率为60.48%、现金短债比为1.44倍，均达到监管要求。行业强监管下，拥有扎实财务报表、多元融资渠道及稳健现金流成为了房企能否渡过行业低谷，并在未来竞争中持续占据领先位置的胜负手。
凭借良好的业务表现以及稳健的财务状况，新城控股构筑起了多元化的融资渠道并取得低成本的融资优势。公开资料显示，新城控股报告期内先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元。同时，公司在中国银行间市场发行中期票据，募资8亿元。
除了境内融资，新城控股于2021年2月发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面利率为4.5% 。报告期内，公司还成功发行一笔3亿美元4.25年期的绿色优先票据，票面利率为4.625% 。值得一提的是，这是新城控股发行的首笔绿色债券，有利于公司在未来吸引更多的ESG投资者。
对比来看，截至2021年7月末，按照起息日计算，内房企业发行海外债券的平均票面利率达到6.76% ，中位数票面利率为5.95% ，均明显高于新城控股。
不仅如此，新城控股还在持续创新融资方式。 2021年7月末，公司公告称正筹划通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额以实现于新加坡证券交易所主板上市。本事项完成后，公司预计将间接持有上述信托基金51%-55%的信托份额。
公司表示，这是其对商业地产开发全流程打通的一次探索尝试，有利于公司拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公司资产负债结构；也有利于提高公司商业地产开发运营能力，实现公司长期可持续发展。
正是基于稳健的财务表现和多元化、低成本的融资优势，多家评级机构先后上调新城控股的主体评级。比如，标普于今年3月将新城发展和其子公司新城控股的长期发行人信用评级从BB上调至BB+ ，展望稳定。同时，标普确认新城控股的有担保高级无抵押票据BB长期发行评级。
中诚信亚太则于2021年7月宣布，将新城控股的境外长期信用评级从BBBg-上调至BBBg ，展望稳定，同时将其高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg 。