作者：公子不悔01这大概是今年土地流拍最严重的城市|人口跌破千万、18宗地仅成交5宗！土地流拍第一城出现了作者：公子不悔

作者：公子不悔
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这大概是今年土地流拍最严重的城市，应该没有之一。在这座城市面前，此前两轮供地流拍都比较严重的长春，都要顶礼膜拜。
它便是昔日河南人口第一大市，南阳。
就在近日，河南省南阳市举行了“集中供地”新政后的首场土拍。按照计划，入市的18宗土地共1623.45亩，起始价为42.57亿元。其中，纯住宅用地12块，共1185.82亩。这样的体量，在南阳土地市场可谓史无前例。
本想着狠狠赚一笔土地财政，结果却让人大跌眼镜。
18宗地块， 10宗流拍， 3宗终止出让，仅成交5宗。土地成交率仅为27.8% ，揽金仅为9.37亿元。

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什么情况？是什么情况导致开发商不愿拿地？
要知道，在今年首轮集中供地的22个城市中，除长春比较冷之外，其余城市的土地市场都非常火热。其中广州拍出了多个区域地王，重庆、长沙、武汉的楼面价天际线也再次被刷新。
南阳并非中心城市，但在2019年之前，好歹也是一座人口千万之城，土地市场为何这么冷？
因素有很多，本号认为，无外乎这几个：
第一，南阳地价太高、太超前，在现在的楼市环境中，开发商拿这么高价格的地块，风险很大。
?第二，房价正在下行，开发商不看好南阳房地产市场了。
第三，南阳烂尾楼太多，人口又在流失，供应量太大，开发商考虑到去库存因素，选择了犹豫。
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第一，地价太高。
和其他城市设置地价上限不同，南阳为土地设置了底价，且底价不低。也就是说，地块不能低于某个价格，越高越好。
在这种背景下，南阳的地块溢价率出奇的高。
比如， 2020年4月8日，蓝光以总价约8.47亿元夺地，溢价率约123% ，楼面价约4173元/平方米；7月14日，正商以总价约4.5亿元拿地，溢价率约224% ，楼面价约5084元/平方米；11月4日，正弘首进南阳，以总价约5.4亿元竞得南阳宛城区G2020-74地块，溢价率约146% ，楼面价约4533元/平方米。
近日，南京、成都、杭州、合肥、广州、深圳等城市均出台了新的土拍规则，在新规中，大家均下调了土地溢价率，基本都是不高于15% 。
而南阳这个溢价率，基本是中心城市设置的溢价率上限的10倍。
去年南阳还出了个总价地王。当时那块地经过长达近3个小时、300轮竞价之后，最终以45010万元的总价被河南正商新府置业竞得，折合每亩单价1186万，楼面价5084元/平方米。综合溢价率高达223.6% 。
这意味着，项目建成后，预售价如果不破万，根本赚不了钱。而当时南阳的房价不过7500元/平方米左右。不知道，开发商何来的勇气，敢于这么拿地。
年初，河南省就对洛阳和南阳敲过警钟，指出这两个城市的地价太高，涨幅过快。
今年楼市整体行情偏冷，这么高的地价，开发商如果拿地，存在巨大的不确定性。不愿拿地的开发商也表示，政府对地价的预期太高了。
南阳之所以定下这么高的地价，且放任土地溢价率，主要是想卖地赚钱。
整个2020年，南阳共出让了91宗地，揽金124.28亿元。当年，南阳的一般预算内财政收入是202.13亿元，土地财政依赖度高达61.5% 。
第二，房价正在下行，开发商不看好南阳房地产市场了。
如果放在2016年楼市大牛期间，开发商或许还可以放手一搏，毕竟当时房价是上涨的，但现在，我们已经看到，从北到南，从西到东，主要的中心城市，楼市已经转向。
南阳也不例外，安居客数据显示，南阳8月新房均价为6407元/平方米，环比下降0.59% 。

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一个正处在下跌行情中的市场，开发商自然对它没有信心，更何况地价还设置的这么高。这时候入手，不亚于一场豪赌。
第三，南阳烂尾楼太多，供应太大，人口又流失。
?说起南阳，就不得不提南阳的烂尾楼，这座城市已经被称为烂尾楼之都。
数据显示，高峰时期，南阳的烂尾楼项目高达302个。南阳的烂尾楼甚至惊动了管理层， 2019年南阳市成立了专门的小组，指挥整治工作， 302个房地产专项整治项目有180个项目已完善手续， 82个项目已拿出解决方案。
在烂尾楼陆续整治后，南阳的新房供应量超大，目前南阳的情况是，新盘卖不动、二手房流动性停滞，市场很冷? 。