万科中报危机：盈利下滑两位数，经营净现金流下滑七成 ◎来源|地产密探（ID：real-es

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8月末，上市房企中报业绩披露步入尾声。看了这么多财报，但作为房地产业标杆和话语引领者的万科A ，若没看到他的，始终会让你感到意犹未尽。
地产密探翻看了万科最近十年中期业绩披露日期， 2021年中报应是这期间披露最晚的一次。 “姗姗来迟”背后，外界盼来的，到底是惊喜，还是惊讶？

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29日下午，万科A（000002,SZ）发布2021年中期业绩，却让外界颇为震惊，多个利润数据整体下滑，下滑幅度“触目惊心” ，不敢相信这就是大家一直仰望的万科。
上半年，万科A取得营收1671.1亿元，同比增幅14.19%；但营业利润约219.9亿元，同比下滑17.2%；总利润220.8亿元，同比下滑16.52%；归母净利约110.5亿元，同比下滑11.68%；扣非后的归母净利约107.3亿元，同比下滑11.45% 。
从万科近10年的历年中期数据看，今年中期营收、营业利润、总利润、归母净利及扣非后归母净利创下“最差”业绩。

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来源：万科2011年-2021年历年中报
在房地产行业增幅明显放缓的大背景下，万科的业绩成长性在哪里？上半年，在万科营业收入构成中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入85.7亿元，占比5.1% 。
就房地产开发业务而言，该业务为万科上半年结算面积1115.4万平方米，同比增长6.2% ，对应结算收入1443.3亿元，同比增长11.9%；结算均价12940元/平方米，比去年同期12285.7元/平方米增加654.3元；结算毛利率24.9%（扣除税金及附加后为19.6%）。

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以上数据说明：万科转型至今旗下房地产依然是顶梁柱。上半年，万科物业服务收入85.75亿元，同比增幅28% ，毛利率17.46% ，作为头部的碧桂园服务取得收入115.6亿元，同比剧增84.3% ，毛利率33.4% 。
从盈利贡献看，万科北方区域显然成为严重“拖后腿”的重点区域。从数据看，北方区域为万科贡献营收231.7亿元，占集团营收的14.87% ，对应权益净利却只有颇为“寒碜”的约9.6亿元，只占集团净利的7.33% 。

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注意：万科北方区域包括以下核心城市：北京、唐山、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、济南、石家庄。
从收入与成本角度看，万科今年中期获利能力明显下滑，主要是当期营业成本增幅高于营收增幅，在税金及附加大幅下降以及期间“三费”中的财务费用也大幅下降之下，销售费用的增幅却格外惊人，同比增加逾11亿元。

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再细看万科今年中报所列的销售费用构成，其中品宣推广费约12.88亿元，同比增加3亿元，对应增幅30.7%；销售代理费及佣金约16.86亿元，同比增加42亿元，对应增幅33%；其他约43亿元，同比增加11.2亿元，对应增加35% 。

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来源：万科2021年中报
来源:万科2020年中报
在一直喊着控成本的万科，销售费用却“不降反增” ，尤其是销售代理及佣金大幅增加，在行业低增速时代，难道万科真的被渠道彻底绑架了？
报告期内，万科A取得经营净现金流67.8亿元，相比去年同期226亿元则大幅下滑70% 。在当前各大房企加速“去杠杆” ，聚焦经营净现金流的更好表现时，万科虽保持了正的净现金流，但大幅下滑让人大跌眼镜。
为了“绿档” ，自年初以来，万科也是真拼了！一季度末，万科转入“绿档”房企。截至6月底，万科净负债率20.2%；持有货币资金1952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和843亿元，剔除预收款项的资产负债率69.7% ，相对于70%红线， “降档”勉强达标。
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