脑子货币超发、房价上涨的人，要么是真不懂，要么是真能忽悠 1990-2000年

1990-2000年，广义货币M2增加了8倍，用CPI衡量的物价上涨了101%；
2001年至2018年末， M2发行增加了11.5倍，但CPI上涨不足50% 。
【脑子货币超发、房价上涨的人，要么是真不懂，要么是真能忽悠】过去的20年，虽然货币发行很宽松，但是我们并没有感受到持续的高通胀。
同样过去的20年，有资格与M2正面刚的不多，但房地产确实算一个。
于是开口便是“货币超发”与“房价上涨”论述便不曾断过，而本文只想告诉各位
——今后请远离满脑子货币超发、房价上涨的人！

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我们在看M2（广义货币）的同时，同时也会关注另一个指标
——M2/GDP 。
通过这个比值，我们可以更好的衡量、感受货币与经济发展的微妙关系。

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通过上图，我们可以清楚的看到自2008年开始的4万亿刺激后，这个比值开始了新的征程。
2015年，比值就首次突破2；
2020年疫情原因达到历史新高，飙到2.15 。
一方面，我们可以看到货币对经济的刺激越来越不顶用；
另一方面，很大一部分货币根本并未流入实体经济也是板上钉钉。
大伙儿总说，货币是资产价格的晴雨表便来源于此。
虽然自2005年开始，因房价高而看空楼市的声音数不胜数，但屡次被打脸的同时开始变得聪明起来
——猜不对就加入。
与城市本地人，一起见证了信用货币时代房地产的饕餮盛宴。
但当初的壮年总会老去，朝阳也会下山，仅依托货币泛滥的逻辑投资还成立么？

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首先，先带大家回顾一下过去20年货币超发的逻辑什么？
超发第1个阶段， 2011年之前。
之前我国实行强制结售汇制度，即所有的外汇必须卖给银行，所有的外汇支出向银行购买。
虽然国内消费需求不高，但是没关系；国外需求高，我们的经济依然可以强进。
出口了多少货，货卖了多少dollar（美元），最终都要换算成人民币流进国内。
过去20年，老美的作为世界头号需求国，通过印美元持续刺激全球需求，刺激工业生产加工国的经济蓬勃。
1997年，美国互联网泡沫危机，开启印钞机并发模式；
1997年—2007年，经济繁荣，印钞机24小时不停电；
2008年，美国次贷危机，印钞机更是加大功率、加大并发；
2009—至今，印钞机24小时不停电，时而并发加功率。
正所谓别人的砒霜，我的蜜糖。
鹰酱的每一次印钞，都是刺激熊猫的国内订单，刺激出口海外的集装箱，膨胀了实体小老板们的钱包。
鹰酱的每一次印钞，票子都分发到了全球，也包括咱这儿。

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在受鹰酱需求投放的那些年，外汇的增加与多年持续出口顺差以及外商投资持续增加直接相关。
也就是说发行的货币与经济增长直接相关，货币的超发源于外部需求，而富起来的民营老板也恰好赶上了这个时代。
在强制结售汇制度下，老美印的票子转换成人民币，源源不断流进国内，资产开始缓慢上涨。
2011年强制结售汇制度终结，国家规定的外汇账户可以保留，企业和个人将多余的外汇卖给外汇指定银行，并非一定卖给央行。
这波操作降低了国内印钞机的马力，赚的dollar不一定非要流入国内。
但此后M2/GDP比值反而如同2001年一般，再一次狂飙，天量货币席卷而来，又是为何？

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超发第2个阶段， 2013年之后。
2013年左右，各种花里胡哨的金融创新喷涌而出。
影子银行快速崛起和扩张，前几年赚到盆满钵满的实体经济在诱人利润中彻底沉迷，伴随着加杠杆，资金也快速扩张。
随着监管部门对部分金融子行业的放开，各种理财产品、漫天信托产品、灰色贷款等也开始应运而生。
除了信贷扩张带动M2增速大幅上行，更为可怕的是银行的很多表外资产创造了大量的信用和流动性。

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我们可以看到，脱离了货币被动投放之后，市场上的“水”主要来自于杠杆的扩张。