如今|买房过户遇上卖家“破产”，购房者合法权益如何保障？( 二 ) 如今

法庭之上
案件审理一波三折
2020年5月，广州市中级人民法院对案件进行了二审的开庭审理。法庭之上，法官对于案件的细节再次进行了深入的调查。

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庭审中，双方对购房款和房屋权属问题，是毫不相让。

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对于被上诉人廖先生出示的购房款收据、支付契税的收据和购房合同，上诉人华嘉公司代理人表示，无法确认对方两份收据中印章的真实性，仅凭收据没有支付凭证无法证明被上诉人有付款的事实。另外，上诉人认为根据相关法律及司法解释，这一房屋属于破产财产，破产管理人有关决定是否继续履行合同；而且合同中并没有约定违约金，所以不应支付违约金。

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被上诉人廖先生代理人则表示不同意上诉人的意见，参照《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的精神，已支付商品房的全部或大部分款项的消费者予以优先保护。

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“核心的法律问题是这个房子究竟是谁的财产，开发商在破产的情况下，还要不要继续协助原告来办证，和履行原来的房屋买卖合同？涉及法律适用的难题也在这一点。 ”徐玉宝法官告诉采访人员。
二审法官认为，案件涉及到了《物权法》、《合同法》和《破产法》的相关规定，还涉及到了这些相关法律的司法解释的规定，虽然复杂，但经过对案件事实的确认，以及对当中法律关系的逻辑梳理，还是能够得出可靠的结论。
徐玉宝法官告诉采访人员：“最高人民法院原来有个《关于工程价款优先权问题的批复》，已经支付了全部购房款的购房人，他的权利优先于建设公司施工方的权利，那么施工方的权利又优先于抵押权。另外，《破产法》有规定，享有抵押权的人可以对抵押的财产优先受偿，所以从这些法律的司法解释规定的逻辑权利顺序来看，已经支付了全部购房款的购房者，他对房屋要求办证的请求权是一个应优先保护的特别权利。 ”

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至于违约金的问题，法官则认为要区别对待。因为已经进入了破产程序，廖先生另外主张的违约金并没有优先受偿的相关法律规定，那么就应当视为普通债权，向破产管理人进行申报。
那么，这个房子究竟是属于哪一方的财产？廖先生主张的开发商协助办证和支付违约金的诉求，能否全部得到法院的支持？在购房过程中又有哪些值得注意的问题？

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敬请关注今晚10点《法案追踪》播出的《湾区睇法》系列报道——“当‘过户’遇上‘破产’” 。
撰稿|晓钰
编辑|晓钰
来源：广东网络广播电视台