卖卖卖！绿地减负进行时投资研报

投资研报
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原标题：卖卖卖！绿地减负进行时
来源：国际金融报

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欲在今年实现两道红线达标的绿地正在多渠道回笼资金。
除了出售酒店资产、大股东质押股权融资外，绿地也将旗下的物管公司也进行了变现。
7月5日晚间，绿地方面透露，计划将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司（下称“绿闵物业”）100%股权以12.6亿元的对价转让给花样年控股旗下指定主体。
相较于其他开发商打包物业板块上市融资，绿地选择了另一条更快捷的道路。上述交易若顺利完成，可为绿地带来约12.55亿元的投资收益。
在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来，出售物业板块可以缓解绿地的债务压力，实现降负债、降杠杆的目的，同时还可以获取资金投资其他业务板块。
再卖资产
绿地此次出售的绿闵物业成立于2019年8月5日，为绿地集团在商业物业项目的指定物业管家。
截至2020年末，绿闵物业总资产为407.31万元，净资产为287.48万元。绿闵物业该年实现营收1203.55万元，净利润237.61万元。按净利润来看，花样年控股收购该标的PE达到530倍，大幅超过10-20倍的市场行情。
“这在业内并不常见” ，嘉和家业物业研究院院长唐卓告诉采访人员， 2020年物企收并购平均PE为14.33倍。在唐卓看来，高估值或与商业物业的属性有关。其表示，市场对于商业物业未来发展较为乐观，且绿地的商业项目较为优质，因此估值较高。
另一方面，高估值收购的原因或许也可以在花样年控股披露的信息中找到，这笔交易的真正价值并不在绿闵物业的现有业务运营中。
花样年控股称，绿地实体将提供的额外合约建筑面积以及收购事项为集团整体营运带来的协同效益及互补效果。据其透露，绿地实体向花样年控股承诺，上述交易完成后的5年间，绿地实体及其联系人合计须向绿闵物业“输送”不少于2593万平方米的物业建筑面积以作管理。
其中包括，绿地须向绿闵物业交付的合计不少于2500万平方米的商业物业在管面积；额外提供位于一线或二线城市不少于60万平方米的商业物业合约面积；以及与总面积约33万平方米的郑州绿地全球商品贸易港项目订立管理合约。
《国际金融报》采访人员注意到， 2020年，绿地共实现合同销售面积2909.3万平方米，其中商办占比为17% ，也就是494.58万平方米。若按此来算，绿地未来新增的商办面积近乎都将交付给花样年控股。
多位机构分析师在采访中向采访人员表示，这些后续的项目可以为花样年控股带来持续的收益，对花样年控股的盈利能力有所提升。从这个角度来看，这笔超500倍PE的买卖就能够理解了。
回溯来看，绿地此次的操作与4年前将全资子公司上海绿地物业100%股权转让给雅居乐颇为相似。
2017年6月，绿地宣称将上海绿地物业以10亿元的价格转让给雅居乐。同时双方约定，自2018年起至2022年的五年内，绿地将聘请雅生活作为物业管理服务供应商，合计为后者提供超5000万平方米的物业管理面积。
如今，五年期限将至，绿地昨日同时公告称，公司近期与雅生活集团、雅居乐集团签署了《合作框架协议之补充协议》，在2023年至2025年3年时间内，绿地将尽最大努力为雅生活集团每年提供500万平方米物业服务面积。
降档在即
事实上，出让物管公司或许也是绿地的顺势之举。
亿翰智库研究总监于小雨告诉采访人员，绿地目前可拆分物业有限， “倒不如趁现在多卖点钱。 ”
有行业人士表示，绿地此举和部分房企分拆物业上市无异，无非是选择了另一条融资道路，且相较IPO的流程更快捷，估值也不低。
从去年开始，绿地就一直在寻求资产出售，与物管公司一样被放上货架的还有酒店资产。
6月25日，金辉控股公告称，公司持股96%的非全资附属公司北京金辉与上海绿地酒旅集团订立股权转让协议，后者以8.6亿元的价格向前者转让上海绿地酒旅集团全资持有的上海九龙宾馆。