郑州市场失守:建业地产走出“舒适区” 连续两年资产负债率90%以上炒股就看金麒麟分析师研报

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杨柘
固守河南20多年的建业地产，终于迈出走出河南的重要一步。
首站选择距离郑州500公里的西安，拟收购荣华集团过半股权，迅速切入西安房地产市场。
建业地产出走河南，既有战略扩张的长远考虑，更有业绩增长的焦虑。 2020年，公司合约销售额增速放缓、首次出现增收不增利。
曾笃定要在河南干一辈子的胡葆森，不得已向外找新的市场。
跑步迈出河南
喊了两年要走出河南，建业地产（00832.HK）终于有了实质性进展。
6月28日，公司公告披露，拟通过全资子公司建业住宅集团收购西安地产商荣华集团过半股权。
早在2018年，建业地产就制定走出河南战略。次年，公司董事长胡葆森提出以郑州为原点，以300公里为半径，以轻资产模式向外拓展。到了2021年，战略扩张半径提高至500公里。

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走出河南的首站，选在距离郑州500公里的西安，是“老朋友”之间的联手。
据报道，建业、荣华均为中城联盟股东，双方颇多交集。 2019年8月，建业地产旗下中原建业与荣华集团在康养、地产等方面合作；在去年4月和今年3月，荣华集团曾向建业地产股权质押融资。
自1992年创立建业地产以来，胡葆森和建业地产几乎没有离开过河南。因为胡葆森有着朴素的理想，就是“让河南人民都住上好房子” 。他曾在2015年一次公开活动中称，建业的蓝海就是河南这一亿人口， “河南那么多县市、乡镇，你做到死也做不完。 ”
不过，建业地产还是低估了外部风险。随着房企巨头密集落地河南，本土竞争加剧，胡葆森再也坐不住了。
他的焦虑在于，一方面，建业地产跃居千亿房企阵营后需要新的业绩增长，同时，随着棚改红利逐渐消失以及本土房企正商集团、永威地产等崛起，建业地产的江湖地位岌岌可危。
公司业绩正在遭遇考验， 2020年即出现增收不增利的局面。当年，营业收入、归母净利润分别为433.04亿元和18.02亿元，同比分别增长40.75%和-10.60% 。
同时，公司规模增长大幅放缓， 2019年-2020年，分别实现合约销售金额1011.50亿元和1026.42亿元，同比分别增长39.8%和1.5% 。
郑州市场失守
建业地产此次走出河南，并不意味着收入结构短期会有大的改变。由于公司大部分土地储备分散在河南省内100多个县城市场，这些低线城市仍会是建业地产的依靠。
建业地产覆盖县城市场战略始于2010年，直到2019年底才完成。期间，紧随河南新型城镇化快速发展的时机，公司下沉到县城市场收获了大量土地储备。
2018年至2020年，建业地产在郑州之外的河南县级市场土地储备（建筑面积）分别为1456.20万平方米、3665.35万平方米和4018.47万平方米，在公司总土储中所占比重分别为68.4%、71.97%和74.26% 。

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相比之下，在房企必争的郑州市场，建业的根基未能进一步巩固。上述3年，公司在郑州土地储备（建筑面积）分别为1367.87万平方米、1371.47万平方米和1336.36万平方米，在公司总土地储备中所占比重分别为29.7%、26.9%和24.7% 。
值得注意的是，来自郑州市场的销售贡献也在下滑。 2018年至2020年，其合同销售额分别为137.99亿元、160.29亿元和153.02亿元，在公司合约销售额占比分别为19.07%、15.85%和14.91% 。同期，合同销售建筑面积分别为125.4万平方米、109.7万平方米和111.2万平方米，分别占比16.87%、11.93%和12.50% 。
据克而瑞数据， 2018年，建业地产以121.12亿元权益销售金额位列大郑州区域第二，在此之后，公司连续两年（2019年和2020年）均屈居第六位。
最近3年，按照合同金额计算，建业地产在河南市场的占有率分别为9%、7.97%和7.24% 。
陷入增长瓶颈
今年前5个月，建业地产完成合约销售额215.36亿元，同比减少1.8% ，仅完成全年销售目标（1200亿元）的17.95% 。
【郑州市场失守:建业地产走出“舒适区” 连续两年资产负债率90%以上】在2019年越过千亿门槛后，建业地产突然陷入瓶颈，引起公司高度重视。