产业地产中的商业物业常因其配套色彩|周雷亚：“不至于配套”，产业地产中的商业体系搭建策略( 二 ) 产业地产中的商业物业常因其

在产业地产开发中，所导入的产业属性直接影响着产业物业的形态及规模，以及对应的产业企业的特点和人群的特点，进而对产业运营方的能力提出不同的要求，而这些也直接影响着商业内容的导入方向。

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▲RET睿意德商业地产研究中心产业园区形态对应的角色模型
从上图可以看到，产业的复合度对于运营的能力就有着不同的界定，从工业园区到产业新城，对于产业的依赖权重会发生较大的变化，从而对于运营的复杂程度也是逐级递增的。更重要的是通过对产业地产的不同形态进行拆分分析后，产业属性直接带来需求变化对于商业的量和质都有着决定性的影响。
-产业结构对应的人群需求结构，直接影响着商业的内容层级
在RET睿意德对于产业物业类型进行细分式研究，就会发现，产业属性直接影响着辐射能级，更值得注意的是因为产业对应的人群结构不一样，结构是否复合也带来商业内容层级的不同，例如：工业园区因为产业属性单一，人群需求也相对单一和聚焦，商业内容的层级更聚焦基础需求；而产业新城往往以三产为主，产业结构更为多元，对应的人群结构和需求结构也更为多元，商业内容的导入就需要按照都市商业的策略予以搭建。因此，产业地产中的商业地位要首要关注产业的属性和结构以及对应的产业能级，这些其实是构成商业发展的基础要件。

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▲RET睿意德商业地产研究中心产业物业类型对应的需求结构分析

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产业地产的商业定位也要具备空间维度的竞争力
受限于产业的首位度，产业地产中的商业往往会被置于相对内向的发展维度，并不强调自身的竞争力。但如果站在产业地产的发展趋势来看，其中的商业也需要站在都市商业的角度去重新审视，自身商业的定位也需要发掘自身的唯一性。
-要用都市商业的视角应对产业回归都市的趋势
从世界范围来看，产业地产的发展逐渐从郊区走回都市，尤其从科技产业的选址对于都市的依赖程度更高，且这一趋势愈发明显。从监测来看，我国头部企业的产业选择恰恰集中于科技产业，这一比例接近半数。
而在产业回归都市这一背景趋势下，产业中的商业无疑在区位上就需要站在都市商业的竞争维度去思考，而且正如上一章节所分析的，科技产业的属性决定了产业结构的复合性更高，人群需求也更多元，从过去以生产制造强调基础需求的满足发展至强调生活方式匹配的阶段，因此内容导入就更趋向于都市商业的内容体系，因此从趋势上来看，产业地产中的商业也必须从都市商圈的竞争维度去发掘自身的竞争优势。

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▲RET睿意德商业地产研究中心头部企业的产业选择

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▲RET睿意德商业地产研究中心产业发展与商业要素的关系图
-寻找更远距离的差异性成为商业定位的核心
既然在都市商业的属性范畴内，就可能面临都市商圈的相互竞争，那么在应对竞争的核心策略就是要寻找项目商业更远距离的唯一性。但是对于产业商业的差异性甚至唯一性该如何去构建？解决这一问题的着眼点还是要从产业商业本体自身最重要的标签着手去解决。
1）挖掘自身产业属性特点构建商业内容体系
正如文旅项目一般，自身的属地文化的挖掘和标签化是构建自身项目唯一性的重要基石。同理，产业商业也需要重点挖掘自身产业的属性特点，从而构建自身的“吸引核” 。
韩国的一山城其支柱产业为文化传媒业，这一产业属性自然聚集了大批年轻的文化从业者。基于产业的文化特点和人群的潮流时尚需求，一山城将商业与产业自带的潮流文化结合，打造契合年轻文化客群需求的ONEMOUNT主题乐园及Lafesta青春之街，从而构建了自身在区域的差异性。

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▲RET睿意德商业地产研究中心案例：韩国一山城的产商体系
2）商业植入产业标签，构建主力内容的独特性
在产业商业中，产业自身其实就是项目本身特有的标签，但产业要成为商业的标签，需要进行“降维”的处理，通过“产业消费化”“产业场景化”以及“产业体验化”三种主要的处理方式将产业特色标注为自身商业的独特的标签，进而成为项目商业内容的市场差异化，进而成为将项目从产业办公地变身为产业综合体验区。