产业地产中的商业物业常因其配套色彩|周雷亚：“不至于配套”，产业地产中的商业体系搭建策略产业地产中的商业物业常因其

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产业地产中的商业物业常因其配套色彩，而被弱化其实际价值，然而事实上在产业地产项目中，商业因为对资产的增值能力或是回现能力，往往是整个项目中最重要的“价值匹配者”与“价值支撑者” 。今天的文章RET睿意德将结合实践经验与最新研究成果，分享产业地产中商业物业的策略心得。
从睿意德对于中国头部50强企业的动态监测中，可以看到其中80%的企业均已进入产业地产中的开发和运营中，但过半处于起步摸索阶段，处于发展期的仅为34% ，而且19%的企业处于战略试水期。

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▲RET睿意德商业地产研究中心头部企业进入产业地产的比例

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▲RET睿意德商业地产研究中心头部企业进入产业地产的阶段
那么，在这种发展态势中，作为产业地产中的商业该如何去搭建，成为众多产业开发及运营方要去统一考虑的关系。关于产业地产中的商业如何搭建？过往普遍认为商业仅仅作为产业的基础配套即可，满足基础需求即可，但从产业地产的形式而言，对于商业的要求和需求并不止于此，我们从监测数据可以看到，在产品形式上仅有22%为我们传统理解的产业园区，更大比例的产品聚集在产业小镇及产业新城这种规模更大、更为综合的物业形式，产业结构更为多元、人群更为复合的前提下，商业自然需要承担着更为多元且复合的作用。

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▲RET睿意德商业地产研究中心头部企业进入产业地产的开发形式
因此，在这一前提条件下，我们需要重新审视产业与商业的关系，梳理商业在产业地产中的角色以及搭建策略。

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商业的角色定位首先要服务于产业资产的整体价值
从我们对于产业地产各个形态的盘点中，商业的占比一般在12-30%之间，因此我们将产业地产视为价值资产来看待的话，商业在其中的角色需要首要考虑商业在整盘资产中的服务价值，这其中重点要考虑两个维度的价值：
-运营资产的增值
在睿意德总结的众多商业综合体的运营中，商业物业是其中重要的价值支撑，也是最能体现综合体的价值标签的物业，可以说商业物业自身运营的良性与否、导入内容的优劣直接影响着综合体的价值体验感，价值体验感则影响着持有运营物业如办公物业的现金流价值。
这一原则同样适用于产业地产，虽然产业地产中的产业属性是产业地产的运营支撑，但商业在其中扮演的是“价值匹配”的角色。如果我们将产业资产视为一份经营计划的话，商业就是其中的增值计划，所以按照这一逻辑来看，商业体系的搭建如果仅仅按照基础配套的逻辑来对待是不符合这一原则，对应的如何制造“超出期待”则成为商业定位的目标。
-销售物业的回现支撑
除了持有运营的产业园区外，大比例的产业地产尤其是产业小镇及产业新城的地产开发中，销售物业的回现更是其中的最大利益，这其中除了销售物业自身的产品价值外，商业物业无疑也要承担着价值预期的角色。
销售本质不在于售卖产品本身，因为在产品物理属性层面严格来说，并不具备核心竞争力和门槛，其本质在于推荐一份经营计划，这份计划中涵盖着对于项目超出物理属性层面的文化价值、导入符合定位的品牌资源的内容价值以及构建与投资者共赢的合作关系，既然是经营计划其实就关系到产品的运营力，如何实现“可运营的销售”则成为核心。而这些恰恰是商业部分可以承担的，因此在产业地产中的产品销售环节中，商业物业的价值核心在于体现项目整体的运营价值。

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商业的内容定位首要关注产业属性
产业地产在实际运营中的所承载的客群是相对单一的，主要是B端客户的产业运营平台，但延伸到商业部分时就会面对双重客群，即ToB的产业企业以及ToC的办公人群。因此，产业地产中商业的定位首先要考虑产业属性以及产业人群的需求特点，做针对性的打造。
-产业属性决定运营的能力模型