国资地产巨头火了！恒大出事，他们却能一个多月最高暴涨50％见习记者南深近期地产行业风

见习采访人员南深
近期地产行业风雷涌动，恒大为代表的一批高负债房企挣扎在“活下去”的边缘，遭遇股债双杀。而以保利为代表的一批国资房企，却频频出手拿地，股价逆风飞扬。
9月22日， A股地产板块再度迎来反弹， 900亿市值的招商蛇口罕见涨停，金地集团也逼近涨停，保利发展、万科A涨幅超过5% 。保利发展自8月初以来，不到两个月时间股价涨幅已超50% 。

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当前房地产市场信用风险累积，基本面加速向下，分析认为恒大事件标志着高杠杆经营模式的结束，但整个地产业未来再进一步受政策的压力不是上升而是下降，控杠杆的国有地产龙头公司估值将开启上升之旅。
分道扬镳
中秋节日期间， A股休市，港股却遭突袭， 9月20日恒生指数跌去3% ，领跌的正是地产股。
香港本地房企恒基地产、新世界发展、嘉里建设跌超10% ，内房股融创中国、中国恒大等跌幅也都超过10% ，龙光集团、绿景中国地产、富力地产跌超8% ，雅居乐跌超7% 。而因10月到期的一笔美元债可能逾期的新力控股集团，直接跌去90% ，几乎一天归零。
9月21日，港股地产股有所反弹，但丝毫不改变近期不少内房股股价腰斩甚至膝盖斩的事实。 6月以来，不到四个月的时间， “一天归零”的新力控股集团和暴雷的中国恒大跌幅超过80% ，中国奥园则跌56% ，富力地产跌50% ，融创中国跌46% ，佳兆业、花样年、时代中国控股、龙光集团等跌幅均超过40% 。

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A股方面不少地产股也跌幅惨重，靠前的基本是踩中“三道红线”部分或全部的房企。已经出现债务危机的蓝光发展跌42% ，曾是恒大控股子公司的嘉凯城跌41% ，今年2月首次自曝债务逾期的华夏幸福，去年7月至今年6月初本已跌去70% ， 6月以来又继续跌去30% 。此外，新城控股、中南建设等前几年快速扩张的民营房企也跌幅居前。

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与上述房企股价画风完全不同的是，近期却有小部分地产股走出反弹趋势。保利发展今日又大涨5.7% ， 8月初至今不到两个月涨幅达到50%；金地集团今日上涨9.33% ， 8月以来涨幅也近40%；招商蛇口今日更是罕见涨停， 8月以来上涨26%；滨江集团8月份以来也上涨了15% 。
不难发现，上述房企一个共同点是——国资背景。保利发展和招商蛇口均是央企，而滨江集团为杭州本地国企，无实际控制人的金地集团则曾经是深圳地方国企。
剩者为王
地产股内部冰火两重天式的分道扬镳，源于整个基本面和投资逻辑悄然生变。
随着“三道红线”政策调控的持续推进，以及商业票据、经营活动现金流等的全面监控，部分踩线房企资金周转压力增大，土地市场参与热情迅速下降，销售去化减速。但是，对信用风险低的企业而言，基本面向下和融资紧张却并非坏事。部分企业主动缩减规模甚至被动退出，反而意味着另一些企业份额提升。
从国家统计局公布的最新数据来看，房地产市场下行趋势严峻：8月销售面积1.1亿平方米，同比下跌17.61%；受银行贷款“两集中”等政策的影响， 1-8月国内贷款1.69万亿元，累计同比下降6.1% ，较上月扩大1.6个百分点；拿地方面， 1-8月土地购置面积1.07亿平方米，同比下降10.2% ，土地成交价款0.66万亿元，下降6.2% 。
此背景下，不少企业除了加快销售去化回笼资金，也通过出售资产、处置长期股权等方式改善流动性，平缓资金与债务压力，但这很容易被交易对手“乘人之危” ，也极大影响长期盈利能力。 9月20日，富力物业就宣布低价“甩卖”给碧桂园服务，并且附带未来20年业务稳定和5年内竞业限制的保证条款。
然而，国资房企却凭借其稳健的财务状况逆势出击，近期的第二批集中供地，央企和地方国企成大赢家。
青岛土拍万科联合体斩获3宗地，中铁建竞得2宗地，卓越联合建安拿下2宗地，保利&每日置业联合体收获2宗地。厦门也出现类似情况，本地国企建发以成交金额101亿元排名第一，中海以62亿元排在第二，保利以50亿元排在第三。在福州的第二批集中土拍中，保利以17.13亿元排在拿地金额首位，福州建工以16.16亿元排在第二。
亿翰智库统计显示， 9月以来，房企新增投资金额排在前五的企业除龙湖集团外，其他均为央企或国企，保利发展、中国金茂、华侨城等均在列。