作者：公子不悔01近日|价格大跳水！19个城市，空置率超过30%！作者：公子不悔

作者：公子不悔
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近日，长沙的个别公寓价格腰斩一事，引发了全网热议。
根据时代财经披露，长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓，目前价格相较于高点时，跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48% 。
此外，开福区的绿地V岛，跌幅也超过20% 。
整个长沙核心五区的公寓，价格整体下跌了5% ，其中雨花区跌幅最大，达到了13% ，开福区也跌了11% 。
究其原因，主要有二：
第一，长沙的公寓价格比肩住宅价格，有下跌的诉求。
数据显示， 8月份长沙5区一手商品住宅成交均价为12578元/平方米，同期的5区公寓价格为12286元/平方米，公寓价格居然与住宅价格持平。
公寓由于存在诸多短板，比如产权一般只有40年（有的50年，极少70年），且大部分不带学位，不通燃气，水电费高，价格一般只有住宅的60%左右，因为只有价格低，才能抵消劣势。
但长沙的公寓价格，居然与住宅价格持平，同一价格，大家凭什么不买住宅？如此，价格不跌才怪。
第二，空置率超过，或者或去化周期超长。
数据显示，长沙核心五区的公寓去化周期高达36.4个月，也就是说，即便从现在开始，长沙不再增加公寓，按照现在的销售速度，需要卖3年多，才能卖完。
芙蓉区更夸张，去化周期达到了93.1个月，需要将近8年才能卖完，雨花区和岳麓区的去化周期都在三年以上。

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制图：城市财经
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关键问题来了，长沙的公寓为何会这么多？其实不光长沙公寓多，其他中心城市的公寓存量也多。
而且，中心城市不光公寓存量多，甲级写字楼等商业物业的存量同样多。
逻辑并不发展。公寓、甲级写字楼等商业物业税收较高，可以源源不断地产生税收，且能吸引企业落户，带动城市的GDP ，所以地方政府仍乐此不疲地批地建设，供应量不断推高。
再加上互联网、电商的冲击，很多实体经济业务都转到了线上，而一些互联网公司在家就能办公，不用去租写字楼。
双重因素作用下，最终导致中国绝大多数城市的写字楼空置率都居高不下，哪怕是中心城市，也一样。
根据仲量联行最新公布的《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书》披露的数据显示：
中国内地31个省会与首府，外加深圳、宁波、青岛、厦门、大连5个计划单列市，外加苏州、无锡2个超强地级市，外加香港、澳门和台北，合计41个中心城市，有19个城市的甲级写字楼空置率超过了30% 。
这19个城市分别是长春、无锡、南昌、呼和浩特、武汉、贵阳、长沙、天津、西安、哈尔滨、大连、银川、厦门、沈阳、海口、福州、青岛、南宁、合肥。

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制图：城市财经；数据：仲量联行
30%的空置率是什么概念，差不多三分之一的写字楼是空置的，每3套写字楼中，就有一套是空的。
其中长春、无锡和南昌的甲级写字楼空置率，更是超过了40% ，可以说相当夸张了。
武汉的甲级写字楼空置率也非常高，逼近40% 。原因在于，去年武汉受疫情冲击较大，甲级写字楼吸纳量较以往大大减少，而且还有很多人退租，共同推高了空置率，数据显示2019年武汉的空置率在35% ，去年一年空置率被推高了不少。
长沙、西安、天津的空置率都在35%左右，空置率超过了三分之一。说明这些城市的写字楼建得太多，消化不了。天津还叠加了经济低迷因素，去库存能力减弱。
在所有中心城市中，台北的空置率最小，只有2.1% 。这主要是因为台北的写字楼并不多所致。
在中心城市中，空置率最合理的是香港、广州、澳门、北京等城市。写字楼空置率高了自然不少，但也不能太低，必须具备一定的空置率，一方面可以调节租金，另一方面让企业拥有一定的选择余地。
台北空置率太低，长春、无锡、南昌、呼市、武汉等城市的空置率又太高，香港、广州、澳门、北京则介于5%与15%之间，相对来说，算是最合适的区间，尤其是香港。
香港的空置率合理，一方面是空间有限，没有盲目建设，另一方面香港作为全球金融中心，需求非常旺盛。
最好的证明便是，香港的租金全国第一，是位居第二的北京的近2倍。