黑石终止收购SOHO，潘石屹“跑路”计划暂落空！( 二 ) ◎来源|地产密探（ID：real-es

其二，估值体系。 SOHO中国总能把产品卖个好价钱，至少能高出成本一倍！对资产的价值自然按预期售价评估。转为租赁后，资产价值得按租金来评估。两者有着天壤之别。
对整栋租赁物业，投资者不再是前述安全型和投机型的个人投资者，而是机构投资者，真正的长期资本，他们追求长期稳定增长的租金收益，只会按租金和现金流来评估，通行的要求是至少要有6%的netyield(毛收益率)或NPIyield(净物业收入) 。
从今天来看， SOHO中国转型确实很艰辛、也不成功，因为中国的房地产市场不同于美国的房地产市场，主要是一没有成熟的金融市场，二没有成熟的投资人市场。
2014年起， SOHO中国迫于资本、业绩等压力开始资产“大甩卖” 。 2015年， SOHO中国首推新产品——共享办公品牌“SOHO3Q” ，要打造移动时代办公新模式，试图引领行业、逆转公司转型困局。

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2015年底， SOHO中国年报指出“SOHO3Q”在京沪建成了11个中心，有上万个座位投入使用。业内专家分析说， SOHO3Q的模式实际上是跟随了WeWork的运营模式，就是所谓的“互联网思维” 。
那时候， “触网”成为一部分房企颇为时髦前卫的一件新鲜事儿。 2017年底， “SOHO3Q”已运营19个中心，均在京沪核心地段，提供工位近1.7万个，彼时平均出租率约87% 。
这与当时从万科A出来创业的毛大庆的“优客工场”形成正面交锋。
“SOHO3Q”势头虽好，但依然挡不住SOHO中国业绩承压，这就是理想与现实的距离。为此，潘石屹不断卖资产，陆续通过甩卖资产套现近300亿元。
经查，潘石屹曾已先后出售SOHO静安、SOHO海伦、凌空SOHO、SOHO世纪广场、虹口SOHO等，与复星纠缠颇久的外滩国金中心， 50%股权最终还是花落复星。
2021年上半年， SOHO中国实现租金收入约8.05亿元，同比微增约3%；毛利约6.59亿元，同比下降约18%；毛利率63.43% ，同比下降18.34个百分点；股东应占净利约3.4亿元，同比增长约67% 。截至6月底净负债率约43% ，平均借贷成本约4.7% 。
过去大手笔套现后，潘石屹手上“腰缠万贯” ，富得流油，有一件事儿却屡遭诟病，且经常被拿出来调侃。

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据早先媒体报道，潘石屹曾为美国哈佛大学和耶鲁大学各捐款了1500万美元，且在哈佛成立基金会后又捐助1亿美元，曾被指为儿子潘瑞买“门票” 。
另据报道， SOHO中国CEO张欣在接受媒体采访时解释，助学是希望更多中国优秀贫困生能接受世界一流大学教育。潘石屹在其认证的微博上也回应说，这次助学金只帮助在这些学校的中国贫困家庭学生。
至今，潘石屹“哈佛捐助门”及相关解释仍未获得国内舆论的理解和支持，相反却是不是被拿出来吐槽。
编辑：密探君
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