黑石收购SOHO背后，是怎么赚钱的( 二 ) 中国地产界历来不缺乏投资故

而且从退出情况也能看出，资本之王黑石集团在中国地产领域的投资都取得了不错的收益。
看起来溢价买入SOHO中国，其实还是一次不错的抄底
回过头来看黑石收购SOHO中国这笔投资，就会发现这仍然是黑石抄底好资产的惯常操作。
2020年3月市场就有传闻称，黑石集团与SOHO中国就私有化进行谈判，交易价值40亿美元，黑石提出的私有化价格为每股6港元。后来由于疫情和价格问题，谈判终止。
现在这笔收购交易，黑石每股5港元，总额236.58亿港元收购SOHO中国股份，按照最后交易日收市价每股3.80港元算，溢价约31.6% 。

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（SOHO中国最后交易日收盘价）
按照SOHO中国2020年盈利标准计算，黑石集团的30亿美元想要回本约需要近36年时间。
看起来是一笔亏本的溢价收购，其实黑石仍然是在抄底。
首先， SOHO中国的市值是被低估的，市值只有净资产的二分之一，估值在同行业中是比较低的。
更重要的是，黑石收购的主要资产是SOHO中国持有的物业。
根据最新披露， SOHO中国持有130万平方米的物业，粗略计算一下：52亿股以每股5港币收购，总市值为260亿港币，折合人民币是214.3亿元。

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（来源：SOHO中国2020年报）
也就是说黑石用214亿元人民币收购了位于北京、上海核心位置130万平方米商办类物业，平均每平方米才1.65万，可以说是非常划算了。
而且由于双方交易的是股权，并非地产项目本身，这样就避免了天价的土地增值税，再加上是在香港交易，税费也更低。
另外，从资产组合的角度来说，这种高品质的项目还可以对冲其他非核心区域高风险的物业投资。
经过黑石在经营管理上的加持，以及中国疫情得到控制，经济率先恢复并且发展后，未来黑石再出售退出，很大概率获得不错的项目增值回报。
黑石集团收购地产的套路：投资市值低于实际价值的优质资产
包括这次对SOHO中国在内的收购，黑石投资地产的一个核心打法就是，投资市值低于实际价值的优质资产。
具体的操作策略是“买入、修复、卖出”：
1）以较低的价格抄底高品质、地理位置优越，但是目前价值被低估的优质资产；
2）通过积极的资产管理解决资产或经营问题，包括更换管理团队、提高财务杠杆、在细分领域的并购；
3）等到价值修复后，很快出售资产获取回报。
这个方式可以简单粗暴地理解为“低吸高抛” ，但背后有黑石强大的融资能力、资源整合能力、风控能力和运营管理能力作为支撑。
就资金而言，作为一家私募，黑石集团主要采用封闭式基金方式投资房地产，投资期3-5年，总存续期在10年左右。
封闭式基金使得黑石在投资上的自主性更强，融资成本更低，这是黑石总能花巨资去收购的一个基础。
同时，房地产板块的永续资本规模达也占到黑石永续资本规模的一半。与普通基金相比，永续资本不设清算期，在正常业务过程中不需要通过赎回将资本返还给投资者。
永续资本是一个巨大的优势，能提高黑石资产及收入的稳定性。
总的来说，房地产一直是黑石集团投资的重要板块，在规模和盈利上都是非常可观的。
在黑石集团每年募集的一千多亿美元可收取管理费的资产规模中，房地产板块占比过半。
其中的关键在于黑石的房地产基金规模大，品类全，在收益率外，更能满足超大型投资机构的资产配置需求。
有了足够多，又足够便宜的资金，黑石才能在机会来临的时候抄底核心地产，并且耐心等待估值修复后套现退出。
基金给了投资者丰厚的回报，就会吸引更多资金进来，形成了正向反馈。
黑石在地产投资领域就是风向标的作用
黑石投资中国地产到底赚了多少，目前没有公开数据能说清楚。但从黑石的投资案例和策略来看，其收益是可观的。
更重要的是在保证了不买贵、不亏钱的前提下，黑石让自己一直留着市场上，不断下注。
2020年6月，在“第14届中国投资年会?年度峰会”上，黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民提到
“房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣，也就相当于说你对呼吸不感兴趣。 ”