又或者贴现率因子因为国债收益率变动的影响 ， 从而导致基金估值的变动
因此6%不是一成不变的 ， 可能某一年会在低于6% ， 也有可能某年高于6% ，
大家可以看到 ， 特许经营权的分派率会稍微高一些 ， 那是因为特许经营权只有一个有效使用期限 ， 譬如上面提到的重庆渝遂高速公路14年到期后 ， 得花2个亿对公路进行维修翻新 ， 然后给回政府 。
不动产则有永续资产属性 ， 到期后仍有一定的市场价值 ， 譬如工业园 ， 到期可进行清算分配 。 因此 ， 在同等贴现率的影响下 ， 不动产的现金分派率要更低一些
总结：特许经营权类的REITs基金相对来说 ， 受到的风险因素比较小 ， 现金流也较稳定 ， 基金波动也会稍微低 ， 而不动产REITs基金因为会涉及到租约的续期 ， 租约价格的变动 ， 我认为这块是相对没那么稳定的 ， 因此现金流以及波动都会波动稍微大一些 。
看到这里 ， 大家应该能明白一些了 ， 买这个REITs基金 ， 就是大家一起筹钱把未来几十年后价值多少钱的东西直接买下来 ， 然后每年从中获取一定的现金流（分红）

文章图片
除此之外 ， 我看了下 ， 这批公募基金是没有申购赎回费的 ， 但除了博时招商蛇口产业园封闭式REITs是收固定的管理费之外 ， 其他都是固定的管理费+浮动的管理费 ， 浮动这块计算也很麻烦 ， 大家就当做类似业绩提取的费用吧！
到底谁有优势谁有劣势 ， 我也比较不出来：

文章图片
数据来源：申万宏源报告
至于如何够买的话 ， 这批基金都是通过战略配售、网下发售和网上认购的方式进行 ， 而我们参与的是网上认购 ， 具体等公布时间就好
但不建议大家去认购 ， 一来几只基金都是封闭式运行的 ， 最低的存续期都有14年 ， 最高的99年 ， 期间是不再开放申购赎回的
而且加上原始人以及网下机构的配售 。 留给咱们散户认购的份额估计也不多 ， 到时还得比例分配
虽然后期会在场内上市 ， 可以进行转托管到场内 ， 但参考封闭式基金的话 ， 上市之后大概率会有折价 ， 折腾来折腾去还不如到时候上市买就好了 。
这类基础建设质量都比较好 ， 且久期都比较长 ， 但譬如我上面说的高速费用可不可能变？垃圾烧了几年会不会没有那么多烧了？产业园租户不续租了怎么办?
这些我们都是不知道的 ， 也没有精力去跟踪 ， 因此有需要的朋友到时上市了根据情况再一揽子买个三四只吧 ， 买REITs基金也要跟债券基金一样 ， 要做适当的分散 ， 以免踩雷 。
比较符合要求预期收益4%--7%同时比较厌恶风险的保守稳健投资者购买 ， 我认为预期收益跟波动风险都比咱们的稳如泰山组合要稍微低一些

文章图片

• 原标题：板块要爆发？摩根大通旗下基金大举加仓光伏龙头1179%|摩根大通旗下基金大举加仓光伏龙头1179%，万亿巨头一个月5次增持
• 盯业绩？看规模？基金挑选之道 你悟到了吗？
• 千亿光伏龙头3天跌14%，市值缩水200多亿！基金经理质疑高频量化“割韭菜”
• 基金排名角逐“最后一公里” 哪些“选手”有望逆袭？
• 听说，别人的基金都很赚钱？
• 基金发行市场低迷 FOF基金规模却急剧扩张 要不要上车？
• 日前|规模增至50亿元！温州科技创投基金管理办法“再升级”！
• 想要“留住”基金收益 做到这一点很重要！
• 记者日前从温州市科创基金投资项目集中签约仪式上获悉|50亿元！最高出资40%！温州科创基金政策让利力度领跑全国
• 东方财富Choice数据显示|资金借道ETF逆势杀入，有基金涨逾90%，买不买？