首批REITs基金来了，真有那么好？最近国内9家首批公募REITs基金

最近国内9家首批公募REITs基金获批，传的沸沸扬扬的，我猜不少人感觉自己能真正的当收租公了，躺赢。
【首批REITs基金来了，真有那么好？】因为一说到REITs基金，大家以往接受关于REITs的观点都是这样的：
REITs基金的全称叫“房地产投资信托基金” ，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金
（ps ，现在REITs基金的底仓资产不局限房地产，包括公寓，酒店，医院，仓储，基础设施，数据中心，园林等等）
一般基金资产80%以上投资的就是上面说的那些项目，而收益主要来源于两块，投向资产增值（譬如房子涨价）以及每年固定的收租收入。获得的收入每年拿出90%出来进行现金分红
定义上， REITs基金的风险收益要比货币基金以及债券基金高，但比股票基金，混合型基金的要低。
买不起房？不懂得如何买房？那就大家各自从钱袋子里掏点出来，众筹买，那就成立了一只REITs基金、而基金则由专人管理，自然而然也解决了不懂得如何买房的问题。
毕竟属于基金，更多的优势就出来了，参与门槛低，最低100元或者1000元就可以买，而且流动性更强。
且每年有固定的现金分红，投资人还获得了稳定的现金流。底层资产+稳定的现金分红，因此才会被认为买入REITs基金就是在当包租公。
那国内首先募集的那9只公募REITs基金，是不是也有那么好？
我们此次公募REITs基金用的是契约制，投资者买入持有的是REITs公募基金的份额（享受投资收益），然后由专门的管理人负责运营（收取管理费），托管人则负责保管基金资产（收取托管费），这样相对分散，各自权利义务明确。
基金投资于资产支持证券的资产比例不低于80% ，但对应底层资产不包括住宅、酒店、写字楼、商场等房地产项目，只能是基础设施，除此之外只能投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。不能投资股票，可转债，可交换债等股权资产。
所以，大家买房收租的愿望在这里就被毁灭了，不能买房地产的项目除了国家坚决贯彻“房住不炒”之外，估计也有一部分原因是刚推出REITs公募，不想一出来波动就太大。
譬如下图，我分别对比了投资范围比较广泛的两只香港REITs以及当前A股类公募REITs产品的走势对比（PS ，对比不算很严谨）
黑色的那条线才应该是我们公募REITs应有的走势

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数据来源：Wind
因此，购买这批国内REITs基金，跟国外的相比，我感觉波动会稍微低一些，同时预期收益率也会稍微低一些。
买房收租的愿望虽然被灭了，但收租的原理还在，只不过买的底层资产不一样，全部都是基础设施建设，包括垃圾焚烧，污水处理，收费公路，产业园，以及仓储物流。

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数据来源：申万宏源报告
每个基金的差异性都很大，如下表，在规模，现金分派率，项目性质，以及基金存续的期限都不一样。

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数据来源：申万宏源报告
为什么规模不一样？这批基金倒不像我们平常买基金一样，比较注重基金规模，因为规模是由基金将要持有的资产决定的。
举个例子，国金铁建重庆渝遂高速公路REITs ，对应的底层资产为为渝遂高速重庆段，涉及高速公路93.26公里，这段高速公路还剩14年的运营权限，也就代表了还能收14年的车辆通行费、租金等收入
从基金的招募公告可以看到，此类项目是将未来特定期限内（特许经营权到期之前）的现金流，按照折现率折现到某一时点后得到基础设施项目在该时点的估值
也就是14年后价值45.73亿的高速公路经营权现在就先拿钱买下来了，其他几只基金规模原理也是如此。
买下来就开始经营这段高速路，之后可以获得稳定的通行费或租金收入，从而每年进行稳定的分红，根据上面的内部收益率预测为6.26% ，也就是我们购买这只基金期望获得的年化收益。
但在经营过程中，不可能一成不变，比如突然通行费收费提高了，又或者类似去年的疫情影响，都会导致收入的变动。