上海金山：“点醒”农村三块地，破解“富饶的贫困”( 二 ) 三月沪郊

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胡卫国认为，吸引社会资本参与，开展“集中居住+产业社区”试点，探索让“资源变资产、资金变股金、农民变股东” ，对化解农村宅基地闲置甚至浪费，帮助农民获得可持续的财产性收入，提供了一个新思路。
实际上，围绕着如何“盘活”闲置农宅（宅基地），金山已经出现了各具特色的探索案例。比如，朱泾镇待泾村引入了上海衡山集团，将闲置农宅改造为精品民宿，首批与6户农民签订为期15年的房屋租赁合同，每户农民每年可获得6万元左右的租金，今后每三年还将以一定的增幅递增。又如，为盘活农村闲置资产，解决农业经营主体融资难问题，金山区2018年在全市范围内率先探索农民住房（宅基地）抵押贷款。截至2021年2月底，共支持34家农户宅基地抵押贷款，融资金额1186万元。

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如何让集体建设用地“入市”？
去年10月，位于金山朱泾镇的“花开海上”生态园启动二期项目建设，待泾村以99宗约113亩农村集体经营性建设用地成功入股其中，成为全市首例探索农村集体建设用地直接作价入股的实践。
眼下，二期项目正在紧张施工之中，预计将于今年10月对外试运营，届时生态园将从“季季有花”拓展为“月月有花” 。今后，这个项目不仅每年可为村集体带来保底分红收入200万元，还带领村民走上了“股金+租金+薪金+现金+保障金”的“五金”增收之路。

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这并不是唯一的路子。据透露，目前，金山区正积极挖掘农村集体经营性建设用地的潜能，探索通过租赁、作价入股、出让等形式，稳妥推进集体经营性建设用地“入市” 。

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作为市级乡村振兴示范村，漕泾镇水库村经过一番“梳洗打扮” ，显得越发清新可人，白墙黛瓦，绿意盎然，清清河水环绕，让人仿佛置身一幅江南水乡的水墨画中。在村子一角，已经有19位年轻人扎根创业，从事设计、文创、品牌、活动等工作，平均年龄只有27岁。
他们的办公场所，就在两面临水的农民集中居住点里。春节前， 38户农民搬入新房，配套的4套农宅被乡伴文旅集团租下，一套被改建成了马利艺术美学中心，可以让年轻人体验闲暇慢生活，又可以埋头思考创作，剩余的则被打造成了复古、潮玩等风格的8间精品民宿，在春节试营业期间一房难求，被许多客人赞为“在沪郊见过的最美民宿” 。

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“这还只是我们烹饪的一道‘前菜’ 。 ”乡伴文旅集团副总裁仇银豪告诉采访人员，接下来，他们还将与上海金山滨水旅游发展有限公司、上海青旅（集团）有限公司携手合作，在水库村建设263亩的“酷岛”理想村项目，打造一个集青少年国际成长营、理想会堂、精品民宿、野邻帐篷基地、水上运动基地、萱草忘忧花园、水文化艺术馆等几十个子项目在内的乡村产业群落，吸引人们前来旅居、培训、度假甚至创业。 “作为乡村振兴一站式服务商和组织推动者，多年来我们已经在全国各地建成了25个理想村项目和其他乡村文旅项目。 ”
他介绍，位于江苏昆山的计家墩理想村项目，占地300多亩，已经引入12个品牌的精品民宿，房间达到250多间，再加上3个集市7个工坊，目前一年游客接待量已超过30万人次。 “拥有70多个岛屿的水库村，将被打造为最酷的现代艺术水乡，在上海市民一小时休闲休憩圈内，前景绝不会逊于计家墩理想村。 ”
从发展模式上来看，这个项目租下水库村260亩土地的20年使用权，其中包括80多亩集体建设用地，企业除了每年向村集体支付耕地流转费和集体建设用地租金，在土地上建成的房屋等各类设施产权也属于村集体， 20年后将归还村里；同时，项目还将为乡村培育出生机勃勃的产业，并为数百位村民提供各类就业岗位；另外，项目还将带动各类人才“下乡” ，为乡村振兴注入更多活力。