山水美术馆|北京这一千万级豪宅烂尾！开发商涉“无证”销售( 三 ) 开发商|北京|销售|豪宅|凯亚|东园|高薪

上述前员工称，“山水文园五期二段”的建筑面积约10万平米，从2014年就开始建设，2016年主体楼就已经基本建成，但是山水文园集团捂盘停止建设，主要原因有两个，一是，因为东园的土地当时是整体拿的，在其他楼盘都已经销售完毕的背景下，“山水文园五期二段”项目的楼盘只要卖一半就会触发土地增值税清算条件；二是李辙希望捂盘几年房价翻倍。2019年被推出来也是因为资金紧张。
一位深度参与上述融资项目的知情人士向21世纪经济报道采访人员表示，造成如今的局面，除了李辙向文旅行业转型失败的原因外，主要就是2018年其捂盘惜售，不甘愿以9万每平米的备案价拿预售证，“要是当时拿了预售证，销售回款就没半点问题”。
采访人员梳理北京市住房和城乡建设委员会官网上的备案信息得知，从2007年开始，截至2020年12月10日，山水文园整个东园的楼盘，房屋所有权登记在册的总计有22栋，除了“山水文园五期二段”外，其余楼盘均已备案，而“山水文园五期二段”项目，仅19楼进行了备案。

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整个山水文园东园楼盘的房屋所有权备案时间横跨12年，备案拟售价格也从2007年的一万每平出头涨至2019年底的10万元每平米。
2019年3月，山水文园集团开发布会给“山水文园五期二段”项目造势，取名为山水文园?九御，与丽兹行、链家、我爱我家等九家地产渠道商签署合作协议，并定了单盘、单年、60亿的销售目标。
如今，大量起诉凯亚的裁判文书里，也包括多家地产经纪公司在追讨其拖欠的销售佣金。
上述知情人士表示，目前“山水文园五期二段”项目大部分楼盘还未销售出去，销售出去的回流资金一部分进了信托监管账户。并承认，凯亚在销售过程中存在违规行为，有部分销售款未进入监管账户。
此前，曾有多家媒体报道称，2019年7月，在有现房展示和开发商承诺补签购房合同的情况下，有多位业主与凯亚签订了不同版本的《借款合同》和《购房意向协议书》，付款金额百万至千万不等。
这些借贷资金均未进入信托监管账户。上述高管透露，目前李辙正在寻求引入合作方盘活烂尾项目，同时加速处置存量资产。比如今年年中，浙江海盐的项目已经卖给了融创，还有正在出让北京的山水雅诗阁服务公寓全部股权。
21世纪经济报道采访人员在实地走访时获悉，凯亚已将北京山水文园物业管理服务有限公司卖给了合信智慧（北京）物业服务有限公司。启信宝显示，该笔工商变更信息发生在2020年7月28日。
中国执行信息公开网显示，截至2020年12月11日，李辙总计因未履行给付义务而被执行的债务标的已超36亿元，债权人包括厦门银行北京分行（7607万元）、长城新盛信托（33亿元）、浙商银行（2097万元）等；凯亚的执行案件则有78条，除了(2020)京03执1676号的执行标的达2亿元，其余标的主要在千万和百万区间。

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