山水美术馆|北京这一千万级豪宅烂尾！开发商涉“无证”销售( 二 ) 开发商|北京|销售|豪宅|凯亚|东园|高薪

同时提到，浦发银行北京分行出具保函，担保金额为7.6亿元，为五矿信托的诉前财产保全提供全额担保。由此可得知目前该笔贷款余额为7.6亿元。
21世纪经济报道采访人员查询五矿信托官网发现，“五矿信托·山水凯亚信托贷款单一资金信托计划”成立于2016年1月27日，成立规模10.4亿元，期限3年。
行至年底，长城新盛信托也开始对凯亚进入强制执行程序，由此有了开头出现的法院告示。
告示中提到，北京市第三中级人民法院已查封凯亚名下位于山水文园东园1号楼、2号楼、3号楼总计34处不动产，现即将对上述财产进行处分。采访人员通过和山水文园附近的经纪公司员工聊天得知，此次被查封的34处不动产均为凯亚自持的底商不动产，并不会涉及到1、2、3号楼的住宅。
目前的东园里，五期二段已因资金链断裂停止销售，五期三段虽然于2016年已售完，很多业主也都已入住，但据多位中介透露，三段的土地早先被凯亚整体抵押出去了，目前房产证还未落地。除此之外，东园其余楼盘都是产权清晰的。
通过告示中载明的案号，21世纪经济报道采访人员在中国执行信息公开网上查到，该案件立案时间为2020年7月8日，执行标的为33.07亿元。
2016年11月22日，长城新城信托作为受托人于2016年设立“长城新盛?北京山水文园特定资产收益权单一资金信托项目”，规模为信托规模38亿，项目期限5年，交易对手为凯亚及共同债务人山水文园凯湖房地产开发有限公司。
其中，抵押物包含三块，一是，凯亚自持的山水文园东园五期一段现房商业项目及相应分摊的商服用途国有土地使用权，也就是包含上述被查封的1-3楼底铺；二是，东园五期二段86229.69平方米的在建工程及相应的43982.72平方米住宅和地下车库用途国有出让土地使用权(其中17、18、19、20、31号楼已办理现房抵押，合计46699.69平方米)；三是，凯亚拥有的“金海湖碧波花园”项目整体在建工程及土地。
仅2016年，凯亚通过信托通道获得的融资总额便达50.9亿元，一朝烂尾，信托及幕后的委托方被套资金超40亿元。有业内人士向21世纪经济报道采访人员推测，上述这些信托资金用途有的应属于流动资金贷款而不只是单一项目贷款。
对于套在里面的金融机构来说，由于该项目抵押物价值较高，后续的处置较为乐观，且是单一机构投资者投资，不会出现沟通问题。一位牵涉进此的信托高管认为，目前最应该担忧的是那些被欺骗的业主怎么办。“付了房款却签的是借款合同而不是购房合同，直接把钱打给了凯亚，没进监管账户，这个我们也控制不了。”
转型下的“无证”销售
“山水文园五期二段”烂尾项目围栏外面的施工牌上写着，开工时间为2007年3月1日，竣工时间为2019年12月30日，这段时间，见证了凯亚背后的山水文园集团在北京豪宅市场的快速崛起与向文旅产业大肆进军的主要历程。

文章插图
凯亚的控股股东为李辙和其女儿共同持股的山水文园投资集团有限责任公司。山水文园集团自2001年起，凭借山水文园住宅项目一战成名，定位高端住宅，此后还在北京开发了金海湖碧波别墅项目、山水广场（山水铂宫）公寓项目、山水雅诗阁服务公寓项目等。
2014年，山水文园集团与美国六旗集团签约，开启进军文旅产业之门，拿下浙江海盐文旅小镇项目、重庆市璧山区文旅小镇项目等。李辙在2016年的博鳌亚洲论坛参会期间接受腾讯网采访时表示，山水文园从一家高品质住宅开发商，正逐步转型为一家覆盖健康、文旅、金融、传媒等产业的多元化企业。
其背后，是越来越紧绷的资金链。
一位山水文园集团财务部前员工曾爆料，山水文园拥有的公寓项目资产本身极好，但因各种操作经营问题，都未对公司产生正现金流。
而文旅产业更是投资周期长、回报收益慢的项目，各地签约的小镇动工以来也曾多次传出拖欠工程款问题。