山水美术馆|北京这一千万级豪宅烂尾！开发商涉“无证”销售开发商|北京|销售|豪宅|凯亚|东园|高薪

来源： 21世纪经济报道
导读：“山水文园五期二段”烂尾项目围栏外面的施工牌上写着，开工时间为2007年3月1日，竣工时间为2019年12月30日，这段时间，见证了凯亚背后的山水文园集团在北京豪宅市场的快速崛起与向文旅产业大肆进军的主要历程。
仅2016年，凯亚通过信托通道获得的融资总额便达50.9亿元，一朝烂尾，信托及幕后的委托方被套资金超40亿元。
采访人员丨朱英子
编辑丨曾芳
有时候，房企一转型就是一辈子过去了，高楼宾客如前世幻影。
北京东三环十里河弘燕路，山水文园中园北门旁，立着一块约三米高的指路石碑，石碑中间刻着介绍语：山水艺术大道地处国家级文化产业创新区辐射范围内，以“山水美术馆”为核心，同时携手保利拍卖、李可染艺术基金会、张艺谋、王刚、吴宝庆、马未都等文化大家，以全球视野，欲将其打造成为国际高水准的当代艺术街区。
介绍语下面刻着大字号“山水美术馆”，沿着箭头所指方向，过两个红绿灯路口便是山水美术馆，美术馆嵌入山水文园东园的西北角融而为墙，烂尾项目“山水文园五期二段”则位于东园内部的西南角，被围栏圈着，寂静无声，而圈外花园社区里车来人往。
如今，烂尾项目里的毛坯房还被施工单位贴上了封条以示拖欠工程款的不满，山水美术馆和李可染艺术基金会美术馆等底商门口亦于2020年11月4日被贴上了法院的强制执行告示，申请执行人赫然写着长城新盛信托，被执行人便是山水文园项目的开发商山水文园凯亚房地产开发有限公司（下称凯亚）。

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长城新盛信托这个规模38亿还未完全到期的单一类信托计划，因开发商资金链断裂而提前进入资产处置阶段。同样因为被套诉诸法律的，还有国民信托和五矿信托。
凭借这个处于黄金地段的豪宅项目，实控人李辙融得大笔资金，在文旅行业一番猛如虎的操作后，走上了卖资产引战投自救的道路。
一位深度参与上述融资项目的知情人士向21世纪经济报道采访人员表示，造成如今的局面，除了李辙向文旅行业进军失败的原因外，主要就是2018年其捂盘惜售，不甘愿以9万每平米的备案价拿预售证，“要是当时拿了预售证，销售回款就没半点问题”。
三家信托公司被套超40亿
山水文园项目总建筑面积超百万平方，沿着弘燕路向东依次有西园、中园、东园三个独立、并列而排的花园社区，分成五期建设。
其中，山水文园东园也称弘燕山水文园，由山水文园三期和五期组成，五期被细化为三段3个楼盘，山水文园五期二段项目又被称为“山水文园·九御”项目，为整个山水文园项目的收官之作，也就是如今的烂尾项目。

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由公开的裁判文书可知，如今与五期二段一同被套住的，有三家信托公司，均已对凯亚进行了起诉，21世纪经济报道采访人员多方核实到，这三家信托均是作为通道的角色参与进来，只负责按委托人的指令行事，不承担主动管理职能。这一点也能从裁判文书中觉察一二。
最早起诉凯亚的是恒丰银行，法院于2020年1月21日立案，国民信托作为第三人参与，期间因各种原因撤诉起诉再上诉，而11月10日公布的管辖民事裁定书有提及，国民信托与凯亚签订了《嘉泰4期单一资金信托抵押合同》，恒丰银行受让了该笔债权。
【 山水美术馆|北京这一千万级豪宅烂尾！开发商涉“无证”销售】21世纪经济报道采访人员从业内一位人士处得知，恒丰银行于2016年3月通过国民信托成立了“嘉泰4期单一资金信托”，规模2.5亿元，期限2年，到期后，恒丰银行从国民信托处原状受让了该笔债权。
恒丰银行立案后，五矿信托于2020年4月29日向法院申请了诉前财产保全，要求冻结凯亚及相关公司的银行账户存款，如存款不足，则查封、扣押其持有的相应价值的其他财产。