公寓|蛋壳公寓深陷流动性危机！房东、租客、银行都慌了，租金贷成“万恶之源”？( 二 ) 银行|模式|破产|维权|蛋壳公寓|租金贷|

换言之，一旦长租公寓出现现金流断裂或者紧张，便无法向房东交付租金，甚至水电暖气等基本生活服务也无法保证。那么，房东在收取不到房租的情况下，租客自然会被清出，不仅面临无房可住的局面，更是背负了一笔个人贷款，如若未能按时还款，甚至会影响个人征信。
蛋壳公寓的风波也将与其合作“租金贷”的微众银行一并推上了热搜。 11月16日，微众银行发布公告作出回应称，已注意到蛋壳公寓相关情况，对于被迫搬离公寓的“租金贷”租客，至少在2021年3月31日前征信不受影响。
长租公寓模式受质疑
事实上，长租公寓出现暴雷、跑路现象并非首次。
2020年，受疫情冲击和政策监管收紧的双重影响，长租公寓可谓路途坎坷。仅八九月份就有多家不同品牌的长租公寓陷入纠纷并运营困难，数十万租客受到影响，如成都巢客停止运营、上海岚越公寓解散等。
“外部环境的变化影响其出租率固然是一方面原因，但长租公寓频频暴雷的根源或是其业务模式本身便存有‘原罪’ 。 ”中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》采访人员指出，类似蛋壳公寓的长租公寓实质就是一种“二房东”行为，而并非真正意义上的长租公寓，此类企业构建资金池并通过租金错配来维系运营，监管机构对其收取租金的用途也存在监管缺失。
在张大伟看来，此类企业如果在最初便将收到的租金能够及时给予业主，依靠赚取提供介绍房源服务费用的方式来慢慢运营发展，便不会频繁发生资金流断裂及跑路的现象。
“蛋壳公寓事件除暴露了长租公寓自身运营的问题外，与其合作的金融机构也存在一定责任。 ”张大伟指出，大部分房东会要求租客一次性支付多月租金。而如果金融机构能够在之前设置一定限额，比如每月仅3000元支付房租，那么相应地，在此事件中也能让消费者遭遇到的损失有所降低。另外，如果年轻的消费者无法支付高昂的房租，那是否应该考虑换个较低廉或者是能够给予月付的房子，而并非过度举债度日。
采访人员注意到，去年底，住建部等六部门发布新规：住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30% ，超过比例的应当于2022年底前调整到位。但根据蛋壳的招股书，蛋壳上市前夕的2019年第三季度，有67.9%的租客都使用了租金贷，该比例最高时超9成。
多地加强租金监管
随着长租公寓频频暴雷，近日，深圳、重庆、成都、杭州、西安等地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知。其中，深圳要求住房租赁企业不得“高进低出”“长收短付”；重庆、成都等地将住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金纳入专项监管账户。
据北京大学房地产法研究中心主任楼建波介绍，当前，有不少住房租赁企业存在诱导消费者使用“租金贷”的情况。这些租赁企业出租的房屋是受房东委托，也就是所谓托管式租赁企业。一方面，租赁企业可能会以租金优惠、分期还款等名义，鼓励承租人在租房时使用一年期的租金贷款。另一方面，租赁企业通过承租人获得了一年贷款，付给房东的租金却是按月或季付的。这也就是所谓的“长收短付’” 。
这种模式下，一旦市场出现波动，租赁企业资金链条断裂“跑路” ，房东和承租人就都成为了受害者。
“托管式租赁经营业务，即住房租赁企业在替他人管理财产，相当于金融机构里的资产管理，是需要防范住房租赁企业尤其是托管式租赁企业高风险经营。 ”楼建波建议，或可要求租赁企业经营规模应和自有资金相匹配。
麻袋研究院高级研究员苏筱芮也对《国际金融报》采访人员表示， “除去各界所提及应该加强对于房屋租赁企业收到租金的用途监管外，如健身、教育等实体连锁机构的预付金存款方面也是否应该给予监督，目前还尚未出具明确的政策，这些问题均值得关注及探讨。 ”