恒大地产|国际评级机构批量下调中国房企信用评级！地产债回暖后会收手吗？( 二 ) 债券|融资|中国恒大|房地产业

这里不得不提深陷商票逾期、美元债逾期等风波的“恒大系” ，近期通过出售股权以及非核心资产、个人资产等方式，以此偿还债务。
近期，中国恒大出售所持恒腾网络集团有限公司、恒大冰泉集团有限公司、深圳市高新投集团有限公司和盛京银行4家公司部分股权，后有恒大地产出售5个地产项目股权及非核心资产。通过上述一系列“以资抵债”方式，中国恒大已累计回流资金约150亿元。
此外，许家印还通过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金，累计向集团注入超70亿元现金。据悉，这些资产包括深圳豪宅和广州豪宅以及两架私人飞机。
再来看“花样年系” ，此前10月4日花样年控股2.06亿美元优先票据违约、花样年集团5只存续公司债即将于11月25日陆续到期，能否化解债务危机仍存未知数。
除花样年控股将控股孙公司——邻里乐控股集团有限公司100%股权被以资抵债转让予碧桂园物业，花样年集团于11月19日召开2021年度第二次持有人会议，审议有关调整5只债券还本付息方式及增加增信措施的议案。其中，调整还本付息方式主要为将5只债券的本金兑付日、回售行权日均延期2年，同时下一期应付利息分别于付息日当日、付息日一年后各兑付20%、80% 。
但貌似“鑫苑系”独善其身，要知道这是10月唯一一家主体评级被上调的房地产企业。
9月3日，因鑫苑置业将于2021年10月到期的2.29亿元美元债再融资风险增加，同时其尚未披露经审计的2020年年报，惠誉测算其2020年末可用现金50亿元，可随时用于赎回债券的资金金额尚不明确，流动性较为紧张，惠誉将其长期外币发行人违约评级由“B-”下调至“CCC” 。
10月8日，因以发行新票据的方式置换即将到期的票据，被惠誉视为“不良债务交换” ，进一步将评级下调至“C” 。但因10月15日鑫苑置业完成交换要约， 10月20日，惠誉上调评级至“CC” 。
虽惠誉上调鑫苑置业评级，但认为其违约风险仍较高，仍面临流动性紧张、融资渠道薄弱以及合同销售状况疲软等问题。
当然，房企压降债务的手段远不止这些，但无论如何，能缓解甚至化解债务危机的就是好办法，各家房企都值得参考。
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地产债或将“破局”？在“房住不炒”原则下， 9月以来央行等部门频繁释放维稳信号，部分城市也结合当地市场特点，发布相关“扶持性”政策，从公积金贷款额度、房贷利率、人才购房补贴、预售条件等方面稳定供需两端市场预期。
这一股股暖风为身处“寒冬”的房企带来曙光。
此前在房地产融资环境越来越严苛下，华夏幸福、花样年等企业都爆发了或大或小的流动性危机，随之而来的是债券一级市场的发行难度增加、二级市场的投资风险加大，对于多数券商而言，无论是投行业务还是投资业务，地产债相关业务都成为“鸡肋” ，不少券商干脆放弃了相关业务。
但如今政策暖风下，地产债业务又该如何布局？
中信证券研究所副所长明明表示， “未来一段时间地产债发行可能要跟随市场而变化，还是会从CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）等品种的复苏为主，继而向企业标准化债券过渡，而这个时间周期要根据超大型房企的处置方案推进而提升。 ”
国信证券也表示， “近期政策已逐渐释放灵活性信号，可提前布局政策边际放松下的错杀机会，具体可以布局四季度及明年一季度债券到期规模小的主体，可顺利度过严监管下的行业低谷期，且土储质量较优的主体也将在行业转型期收益。 ”
近日，央行旗下媒体《金融时报》证实，高盛投资组合管理团队表示，正在买入中国房企债券。该团队称，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。
房地产行业抵抗“严寒”需要时间，更需要信心，你对地产债还有哪些了解？欢迎留言讨论