恒大地产|国际评级机构批量下调中国房企信用评级！地产债回暖后会收手吗？债券|融资|中国恒大|房地产业

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作者 | 伯懿
来源 | 债市观察
曾经依靠加杠杆扩大规模的房企面临销售艰难、利润下滑及债务承压等多重困境，以往“借新偿旧”的融资方式很难维持下去，从中国恒大商票逾期到佳兆业集团美元债逾期，市场开始担忧，房地产市场会像“多米诺骨牌”一样“传染式坍塌”么？
在此背景下，境内外评级机构集中下调了很多地产公司的信用评级，中国恒大、佳兆业集金团、花样年集团、中南建设等也都位列其中。一时间，地产债投资者们的情绪，也被蒙上了一层阴影。
随着政策对地产业吹来的一股股“暖流” ，也给地产债市场带来曙光。
01
境外评级机构密集下调房企评级
10月(截至10月25日) ，境内外信用评级机构跟踪评级结果调整共涉及29家房企，占全部调整主体超7成。其中：主体评级下调16家（境内4家、境外12家），主体评级上调1家（惠誉因鑫苑置业有限公司完成到期美元债交换要约而上调）；新增负面评级展望17家（境内2家、境外15家，包含同时被下调主体评级的9家）；新增列入评级观察名单7家（境内1家、境外6家，包含同时被下调主体评级的3家）。
除此之外，房地产行业上游的工程建筑行业也因此备受牵连，南通三建等建筑公司也纷纷被下调评级。
数据是醒目的。境外评级机构较境内下调行动很是“积极” 。
截至10月底，穆迪、标普和惠誉等国际三大评级机构下调房企评级行动累计超百次；10月单月就有30多家房企信用评级被下调；仅10月18日一天，穆迪就一口气下调10多家房企信用评级或展望。
进入11月以来，境外评级机构并不打算“收手” ，不顾政策暖风，继续下调融信中国、德信中国、雅居乐、佳兆业、世茂集团及中南建设等评级或展望。当然随着时间推移，名单成员也会越来越多。
不少读者可能会有疑问，这些境外评级机构为何如此“痛下杀手” ，评级真的是客观的吗？
答案需要从评级下调原因里去寻找。
纵观整个评级下调原因，主要包括，一是流动性紧张，财务灵活性受限，债务偿还压力大，且未来业绩难以出现明显好转；二是，未来6~12个月内有大量债务到期，但融资条件的不断趋紧导致其较难获取资金，再融资风险较高；其三，在房地产行业流动性普遍紧张的情况下，还需面对房地产开发商的潜在财务风险传导等等。
【恒大地产|国际评级机构批量下调中国房企信用评级！地产债回暖后会收手吗？】然而，境外评级机构甚至不顾个别房企经营层面的改善，短期内接连下调评级。
以中南建设为例， 10月12日，标普因在信贷条件和监管收紧的情况下，合同销售下滑将导致现金流稳定性面临较高风险而将其长期发行人信用评级从“B+”下调至“B” ，一个月后的11月15日又因融资渠道收紧导致流动性恶化，又进一步下调至“B-” ，展望也由“稳定”调为“负面” 。
值得注意的是，在两次下调评级间隔期间，中南建设曾发布2份公告，一份是2021年三季度报告，指出公司相对半年度净负债率下降17.66个百分点，剔除预收账款后的负债率下降1.61个百分点，剔除受限资金后的现金短债比增长4.85个百分点，债务保障能力进一步提高；另一份是2021年10月经营情况公告，明确指出公司合同销售金额环比增长29%至165亿元，前10个月累计合同销售金额同比增长1.1%至1702亿元。
中南建设只是一个“缩影” 。大部分房企的评级下调原因都与第三点有关，但事实上，正如央行行长易纲所说，房地产业风险总体可控，中国恒大风险外溢性同样是可控的。
10月15日，央行官网发布易纲近日在2021年G30国际银行业研讨会上的发言及问答。易纲表示， “恒大风险是个案风险，有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。在应对措施方面，一是要避免恒大的风险传染至其他房地产企业，二是要避免风险传导至金融部门。恒大负债约3000亿美元，其中有三分之一是金融负债，债权人分散，还有抵押物，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控” 。
至于境外评级机构下调评级的原因是否充分，仍有待观察。
02
压降债务“各显神通”
当前，房企面临的最主要困难，是如何压降债务，为此房企们“各显神通” 。