乱象|【解局】蛋壳易碎：长租公寓乱象再发警示企业|房东|该公司|累计亏损|租客|租金

最近，岛叔收到不少私信，反映在长租公寓平台碰到的糟心事。
有租客说 “平台诈骗租客租金、业主要赶走已正常缴纳租金的租户”；有房东说“平台收租客一年租金却只付房东一月租金，尾款久等不至，又不忍把租户赶走。 ”
此时，长租公寓头部玩家蛋壳公寓又陷入漩涡。 11月16日，继CEO被查、被曝“房东租客两头吃”、提现困难、数百人聚集公司总部维权后，有媒体称蛋壳“或将宣布破产” 。该公司随后回应：公司的确遇到资金困难，正积极处理，承诺“绝不跑路” 。
今年以来，长租公寓消息不断。仅7-8月，就有20多家长租公寓项目出现问题；9月，深圳爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住” 。

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蛋壳表态（图源：央视）
一
2018年8月20日，杭州长租公寓品牌鼎家发布公告称， “因经营不善导致资金断裂，公司已停止运营” ，数千名租户及房东随即与消费金融机构陷入纠纷。之后半年， 10多家长租公寓运营商出现类似状况，波及上万名租客。
出租方经营不下去就罢了，怎么租客还跟金融机构扯上纠纷？
问题出在“租金贷” 。在此模式下，租客不仅从长租公寓租房子，还和长租公寓合作的金融机构签贷款合同；金融机构替租客一次性付清全年房租，租客向金融机构按月还贷款。
看上去很美：租客免于整交一年的房租压力，房东和公寓一次性拿到全年租金、获得资金，金融机构也可增客户、吃利息。
实际上不然。中原地产首席分析师张大伟称，现在的长租公寓是吃差价的二手房，多数长租公寓企业已不是租赁企业，而是标准的“金融企业” 。
《财经》杂志报道过的这个案例可以说明：一位深圳业主通过小鹰找房托管出租房屋，约定每月租金7100元，租客看到的实际月租金不到4600元。引入租金贷后，小鹰可从租客/金融机构处获取约5.5万元资金，每月支付7100元给房东。
收租客一个月4600元，给房东一个月7100元，不赔吗？
不仅不赔，还获得资金、赢得时间差。按月收支肯定赔，但一个月收5.5万、付7100 ，岂非大赚？只要继续客源不断，不愁付不起给房东的钱。
这一打法让小鹰短时间内抢占了房源和租客，快速扩张，或通过经营现金池实现更多套利。
张大伟说，一些运营商将房主的预期租金通过平台项目转移到公司名下，企业实控人可随意动用，玩的就是“期限套利” 。
景晖智库首席经济学家胡景晖分析，长租公寓企业拿到了资金、扩展了规模，但杠杆率高，资金压力大，行业下行时有资金崩盘风险。若企业把资金用来放贷、炒股，风险敞口只会更大。

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【乱象|【解局】蛋壳易碎：长租公寓乱象再发警示】11月17日蛋壳公寓北京总部门口，数百人维权（图源：《中国经济周刊》）
二
当下的蛋壳公寓，扩张模式、资金链状态与不少曾“濒危”企业有不少相似之处。可以看3组数据——
一是扩张速度：2015-2019年，蛋壳运营的房间数量从2434间增长至43.83万间，覆盖所有一线城市和二线热点城市。速度很快。
二是资产负债：蛋壳赴美招股书及年报数据显示，创立至今公司一直未盈利。
2017-2019年连续3年净亏损，累计亏损63亿元，税前利润率分别为-41.36%、-51.2%、-48.24% 。今年3月，蛋壳上市后首份财报显示，截至2020年一季度，公司资产负债率高达97.06% ，远超行业警戒线。