业务|“代建”渐露燎原之势！中原建业能否筑起建业帝国的新版图？( 二 ) 房地产|资产|行业|帝国|观点评论|中原

盈利指标方面，截至2017年至2019年底及2020年中期，中原建业净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%及62.8% 。 2019年，房地产代建行业净利率平均值为15% ，大佬绿城管理控股净利率为18.6% 。
中原建业净利率远高于行业及大佬绿城管理控股很大的影响因素是代建、盈利方式不同所致，这也是目前房地产代建行业盈利能力及盈利指标层次不齐原因所在。
目前，我国主流的代建模式有两种，商业代建及政府代建。其中，商业代建模式收取的代建服务费最高。而每个代建服务商收入代建管理费并非统一，主要与不同项目方（国有房企、中小房企等）协商签订；政府代建服务费较低，大部分基础代建管理费用率在15%以下。
中原建业主要是从事毛利率较高的商业代建，主要通过品牌输出和管理输出，收取一定比例的基础管理服务费，以及部分存在根据楼盘销售表现会收取溢价管理费等。
与中原建业单一的盈利模式不同的是，绿城管理控股收入来源包括商业代建及政府代建为主，其中收取商业代建基础代建管理费率为20%至30% ，政府代建代建管理费用率7%至12% 。 2019年收入按代建模式划分，绿城管理控股收入来自商业代建占比为73.8% ，收入来自政府代建占比为18% 。而中原建业并未招股书中透露商业代建基础管理费率，很难直接与绿城管理进行横向比较。
对于房地产代建盈利模式及我国代建发展史，财华社并在此过多进行分析，想进一步详细了解的读者可到财华财经Pro 查阅《【行业一线】下一个风口！万亿蓝海待挖，房地产代建行业“上市潮”将至？》一文。
代建万亿蓝海之下，多家房企虎视眈眈，分拆潮或来袭
随着房地产行业步入白银时代，融资环境趋紧，竞争环境越来越复杂，竞争内容变化越来越快，各大房企核心竞争力问题面临着极大考验。轻资产、高盈利能力及专业管理能力为特点的物管及代建成为各大大型房企转型过程中首选，亦是中小型房企实现降杠杆、品牌溢价、融资渠道拓展的新开发模式。
在此形势之下，随着资本持续流入及市场需求不断提升，推升代建行业市场增量。据中指院研究报告显示，随着房地产代建规模的扩大及代建行业的发展，我国代建市场将呈现高双位数增长的态势。预计我国代建市场的新订总建筑面积将从2020年的8,335万平方米增至2024年的1.939亿平方米（对应合约额约为7.3万亿），复合年增长率为23.5% 。
面对如此庞大的增量市场，各大型品牌房企摩拳擦掌都想进入代建这片蓝海。甚至不少提前布局代建行业的房企，正不断加大在代建业务的资本投入及品牌打造。根据中指研究院数据显示， 2019年国内大型房地产代建公司已达28家。其中，增长速度较快的除了中原建业、绿城管理控股外，还有金地集团的金地管理、当代的当代绿建、雅居乐集团的雅居乐房管、朗诗集团及滨江。此外，万科、旭辉、保利及中海等大型品牌房企都踏足代建行业。
虽然代建参与者逐年递增，但与物管行业一样，代建行业准入门槛高，需要企业具备一定的品牌实力、专业管理能力及资本实力。因此，一般中小型企业很难在进入这个行业，基本都是大型品牌房地产商之间的较量。某种层面上讲，未来代建行业竞争还是大房企之间的较量。
展望后市，随着代建行业老大、老二都陆续选择登陆港交所，筹资拓疆万亿蓝海。在他们之后的金地、当代、雅居乐房管或朗诗或许也会加速登陆资本市场的步伐，毕竟万亿的大蛋糕谁都不想放过。
作者：花荣
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