长城汽车|国企央企银行间市场抢跑发债未来偿债压力大或使房企拿地意愿进一步降低减持|净利润|财报

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据证券时报报道， 11月9日，中国银行间市场交易商协会当天举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。
来自克而瑞统计的数据显示， 11月10日-12日期间，有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，数额及发行企业数量相对较高。
图片来源：克而瑞
在此以外，根据上清所披露的信息， 11月12日，平安不动产有限公司拟发行总额为5亿元的超短期融资券，发行期限268天；11月16日，建发房地产集团拟发行4.4亿元中期票据，发行期限为5年，票面利率为5.00% 。同一日，浙江荣盛控股集团有限公司拟发行5亿元超短期融资券，期限270天；大唐地产205亿元公司债已在上交所提交注册。
房企融资真的“破冰”了吗？根据贝壳研究院统计， 2021年1-10月房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24% ，金额规模减少2463亿元。前10月累计降幅较今年前三季度进一步增大， 2021年1-10月发债规模占比2020年全年约66% 。
图片来源：贝壳研究院
高压监管环境下，房企负面事件发酵，境内外资本市场信心维持低迷。如果融资有所松动，不啻于为房企注入一针“强心剂” 。
国企央企先行发债
地产与星空观察到，本次发债的房企大部分为国企、央企，主体评级和债券评级等级较高，融资方式为超短期融资券和中期票据，资金用途主要用于偿还发行人于银行间市场发行的债务融资工具。
从融资规模上看，招商蛇口在发行30亿元中期票据的同时，发行了30亿元超短期融资券；保利发展发行20亿元中期票据；北京城投发行17.3亿元中期票据，金额排在前列。
“即使能境内债券融资，应该还是那几个头部房企。 “一位银行投资岗的人士向地产与星空表示。
克而瑞亦在研究报告中指出，多家企业的中票、短融等债券融资计划的设立成功，显示当前银行间债券市场融资口子已经打开，鼓舞了市场信心。
但当前发行的企业均是城投公司或央企国企，主要是利用政府的信用进行背书，未来是否能扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。
银行间债券市场“升温”的同时，美元债市场却相对冷清。 11月4日，港龙中国公告宣布，拟发行1.58亿美元2022年到期13.5%优先票据， 2021年到期的13.5%优先票据已完成交换要约。
11月12日，金科地产发布公告称，拟在境外发行总额不超过8亿美元（含8亿美元）的高等级债券，债券期限预计不超过5年期（含5年期），或永续（无到期日），本次境外美元债券募集资金主要用于发展公司城市更新项目。
贝壳研究院数据显示， 10月份，房企境外融资共发行6笔债券，发债数量年内第二次降至个位数；境外融资规模约101亿元，环比下降63.3% ，同比下降69.6% 。
相比于发行美元债，房企更急着赎回。据克而瑞于10月20日发布的相关数据， 2021年下半年以来，有18家房企回购美元债，回购次数达到100次，回购境外债券及票据累计金额达到15.6亿美元，占初始发行金额的4.07% 。
但是房企依然债务压顶。中指院统计数据显示， 2022年是房企海外债到期的主要年份，年度到期债务规模3560.2亿元。按季度来看，第一、二季度合计到期余额较高，分别为983.3亿元和983.9亿元，第三、四季度到期余额逐渐下降，分别为852.6亿元和740.4亿元。也就是说，明年上半年是海外债到期高峰，房企将面临更大考验。
房企拿地积极性或进一步减弱
融资与偿债压力之下，房企在土地市场表现受到影响。
根据中指院披露的拿地数据， 2021年1-10月， TOP100企业拿地总额22549亿元，同比下降13.1% ，门槛值为57亿元，与去年同期65亿元相比下降8亿元。 TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为51.8% ，与1-9月相比下降1.7个百分点。
就10月单月来看， 50家代表房企拿地总额同比下降71.1% ，环比下降68.7% 。一方面， 9月单月拿地金额增速显著，导致10月环比下降，另一方面，市场进入调整期，企业拿地日益谨慎，同比亦有下降。
值得注意的是，随着房企拿地热情的降低，部分参与第三批集中供地的城市适度调低了出让门槛。如南京降低拍地企业资质要求、苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持（公共住房）上限、无锡出让地块中引入产业等要求也较上一轮有所减少等。

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