净利润|地产风暴中的万科，活得还不错( 二 ) 绝味食品

【净利润|地产风暴中的万科，活得还不错】2
财务稳健， “活下去”并无压力
但万科股价破净之后，成交量也在明显放大，这说明看好万科未来发展的投资者也不少。毕竟，作为地产行业的领导者，万科要想“活下去” ，并无太多困难。
首先，早就嗅到入冬味道的万科及时进行了瘦身，目前负债情况良好。截至2021年6月末，万科净负债率为20.2% ，剔除预收款后资产负债率69.7% ，现金短债比1.67 。 “三道红线”全部达标，属于为数不多的“绿档”房企。
截至9月末，万科在手现金1471.1亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和782.9亿元。在房企持续暴雷的市场环境下，资金健康的房企更能得到购房者的信任。
其次，万科非地产业务持续推进，尽管地产+业务还未能占据半壁江山，但各板块均保持了较高的增速，这让万科的转型之路仍保持着想象力。
另外，自从5月开始，万科已经有了收编动作，行业“抄底”或将为其带来更多收益。例如，万科9月新增的10个项目中，有3个项目分别来自蓝光发展和华夏幸福。从部分项目上看，万科相当于仅支付了“面粉”价。
从当前的情形看，万科未来仍有不少可以“捡漏”的机会。
最后，万科在财务处理上也较为保守，财务质量更加稳健。例如，万科在利息资本化处理上一直较为克制， 2021年上半年利息资本化率为39.88% ，较2020年全年（50.88%）进一步下滑。另外，万科自持物业采用成本化计算，并没有将公允价值变动列入利润之中。
也就是说，万科并没有采用种种可以粉饰地产企业财报的会计处理方式，当期财报数据更加真实可信，这也为其未来结算利润预留了更多空间。
显然，相比寅吃卯粮，万科更愿意先苦后甜，这也是其加分项之一。另外，对万科来说，活下去并不是为了苟然残喘，而是为了更好的机会。而从行业现状来看，地产销售回暖仍看不到希望，万科的未来，似乎只能依靠转型。
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加速转型，阵痛之后仍有机会
按照惯例，每年接近年尾的时间，万科总会举办一场业务交流会，谈谈对行业的看法以及自身的发展等问题。在房企密集暴雷、债务违约频发的背景下，近期在上海举行的万科2021年业务交流会受到多方关注。
10月22日，万科集团董事会主席郁亮在会上主动谈到了对近期波动剧烈的行业看法，并给出“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”十六字观点。
“阵痛之后，仍有机会”一定程度上显示出万科低调的自信。而万科的机会，显然是在新业务领域。
早在2012年，郁亮就提出了房地产“白银时代”这一著名观点，开始在传统住宅开发业务之外寻找新兴增长点。 2018年，在喊出“活下去”口号之后，万科开始向物业服务、物流地产、租赁公寓等领域加速布局。
半年报数据显示， 2021年1-6月，万科物业服务营业收入为103.8亿元，同比增长33.3%；租赁住宅业务营业收入为13.19亿元，同比增长25.6%；商业开发与运营实现营业收入36.39亿元，同比增长19.0%；物流仓储服务实现营业收入13.4亿元，同比増长64% 。万科四大地产+业务增速均超出房地产结算收入增速（11.9%）。
值得一提的是，万科物业服务和仓储地产业务已经在业内处于头部地位。其中，物业板块的万物云2020年在管面积57800万平米，总营收182亿元，均位居国内首位；物流地产板块的万纬物流已在全国47个城市布局148个仓储项目，整体规模超过1100万平方米，现为中国规模最大的冷链物流综合服务商。而在租赁住宅业务方面，截至9月底，万科“泊寓”房源超过19.5万间，累计开业约14.9万间，间天出租率为95% 。
在相对薄弱的商业地产环节，万科也在积极发力。今年6月，万科前COO王海武调任万科旗下商业开发平台印力集团总裁，是印力自2016年10月被收购后首次迎来万科方外派总裁。据称，此次调任是王海武主动请缨投身新赛道，且态度坚决，这也反映出万科在商业地产上的抱负和决心。
郁亮曾在2015年万科股东大会上表示，希望万科10年后地产之外的经营性收入占比达到一半， “未来十年万科将不再是地产公司” 。而三季报数据显示，万科房地产开发及相关资金经营业务共实现营业收入2370.4亿元，收入占比为87.3% ，距离郁亮目标仍有很大的距离。