净利润|地产风暴中的万科，活得还不错绝味食品

文章图片

文章图片

文章图片

砺石导言：在中国众多知名房地产业处于风雨飘摇的行业背景下，一直被视作地产行业标杆的万科活得怎么样？
李平 | 文
房地产的冬天，真的来了。
前不久，万科A发布三季度报告。财报数据显示，第三季度，万科实现营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；实现净利润56.4亿元，同比减少23.3% 。继二季度首次出现13.35%的同比降幅后，万科净利润再次出现同比下滑，并且降幅呈现扩大趋势。同时，公司三季度毛利率创下10年新低。
房住不炒、三道红线等政策压力之下，地产行业面临着2008年以来最冷的寒冬，纵是龙头万科，也难独善其身。财报公布之后，万科A股股价开盘持续走低，截至收盘大跌4.81%至18.21元，市盈率跌至0.93 。至此，除了招商蛇口之外，沪深两头部房企均跌破净资产。
不过，尽管万科利润端承压，但其仍旧保持了较低的负债率， “三道红线”全部达标，并手握1471.1亿元现金。
早在三年之前，敏锐的万科掌门人郁亮就喊出了“活下去”的口号，却一度被人视为保守。直到许家印完成从首富到首负的惊天逆转之后，郁亮的前瞻与远见再次得到印证。
最近的一次交流会上，郁亮又给出了“尊重常识，回归常态，阵痛之后，还有机会”的行业观点。地产的激进派正在承受剧痛，而稳健派或许又将迎来机会。
1
地产承压，毛利率创10年新低
从三季度财报上看，万科依然延续了二季度“增收不增利”的态势。在营收增速从6.35%提升至9.70%的背景下，公司净利润下滑幅度却从13.35%扩大至23.3% ，显示出公司利润端的压力越来越大。
增收不增利的首要原因在于毛利率的下滑。三季报披露， 1-9月，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为17.5% ，较2020年同期下降5.4个百分点，公司整体毛利率则由29.94%下滑至22.10% 。其中，第三季度整体毛利率仅为20.75% ，创下十年来新低。
作为行业龙头，万科多年来一直以品牌优势坐享行业领先的毛利率。通过上图可以看出， 2020年二季度之前，万科毛利率还保持在30%以上。因此，毛利率的大幅下滑，严重影响了万科的净利润表现。
对房地产企业来说，对净利润表现影响最大的当属拿地价格。 2018-2019年，万科一直位居拿地金额榜首之位，而今年这些高价地段恰好到了结算周期，万科毛利率的下滑就不难理解。
万科总裁祝九胜也曾在半年报业绩会上表示，万科开发业务毛利率下降较快，税后毛利率从24%降至18% ，其中地价占比在不断升高是一个重要原因。他说，从2017年到2020年，地售比提高17个百分点左右，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；另外，转型业务也给公司毛利率带来影响，转型效果要体现出来还需要时间。
转型业务影响应该指的是物业、物流地产等新业务投入所带来的费用支出。财报显示， 1-9月，万科销售费用达到72.83亿元，较去年同期增长14.8亿元，同比增幅达到25.48% ，明显超出同期营收增幅，进一步拖累了公司净利润表现。
由于国内地产销售是以期房为主，合同销售确认为营收的时间周期一般是2-3年，现阶段合同销售对应的将是未来2-3年后的业绩表现。因此，对于地产企业而言，现阶段营收主要来自于前期的销售，而合同销售金额才是未来营收和净利润的关键指标。
从三季度数据上看，万科合同销售金额及销售面积同比均出现了明显的下滑，其中合同销售面积754.7万平方米，同比下降36.5% ，合同销售金额1246.8亿元，同比下降27.6% 。同时，万科前三季度累计实现合同销售金额4791.3亿元，同比下降2.8% ，年内首次转负。
另外，从预收账款金额上看，万科这一指标仍旧保持着增长趋势，但增长趋势已经明显放缓。若公司合同销售金额继续下滑，万科预收账款预计将同步下滑，进而影响到未来结算收入。因此，无论从合同销售金额还是从预收账款上看，万科未来三年内都将面临到业绩增长压力，这也是公司股价持续承压的一个现实问题。