纵向来看 ， 2018年前三季度时 ， 北京二手房交易中公积金贷款占比接近三成 ， 高过全款、商贷 ， 位居第一 。 2018年9月市管公积金新政出台后 ， 纯公积金贷款的交易占比大幅收窄 ， 商贷及市管公积金组合贷占比大幅提升 。 2019年前三季度商贷占比回到35%以上 ， 全款占比回到33%以上 ， 市管公积金组合贷提升到两成左右 ， 市管公积金则回落到不足一成 。
2019年、2020年 ， 北京楼市并无新的大政策 ， 因此二手市场支付结构也与2019年同期基本保持一致 ， 但在市管公积金新政影响下 ， 当前北京市管公积金贷款额度有限 ， 越来越多的刚需族不得不采用公积金贷款+商贷的组合形式进行购房 ， 因而今年前三季度市管组合贷占比继续提升 。
开发商与业主：房子不好卖忍耐度提升
回归到市场层面 ， 组合贷的“走量”也有市场因素的推动 。
采访人员走访发现 ， 近期北京新房市场“以价换量”已成为常态 ， 开发商的“特价”房源也层出不穷 。 部分楼盘不但不拒绝组合贷 ， 首付分期也有商讨的空间 ， 最长期限可以延至45天 。 “如果是置换客户 ， 手里有房源卖出才能凑够首付 ， 只需交一笔意向金 ， 房子可以帮忙留存最高两个月 。 ”
二手房业主也向采访人员反馈 ， 近期二手房出手难度越来越大 ， 房价稍有提升 ， 带看就会“暂停” 。 价格降到低点 ， 也难逃被“挑三拣四”的命运 ， 只看不买 ， 只问不谈 。 “人挑房”的出现 ， 延长了成交周期时长 ， 碰到合适的买家无论如何要抓住 。 “新看中的房子着急交钱 ， 自己的房子不好卖了 ， 对于组合贷的忍耐度自然会有所提升 。 ”
合硕机构首席分析师郭毅表示 ， 从市场层面来讲 ， 买卖双方都是市场的一分子 ， 变化的产生也源于市场需求的转变 。 组合贷相较于纯商业贷款审批时间要更长 ， 手续也更为繁琐 ， 开发商之前不愿意接受组合贷 ， 是出于快速回笼资金的目的 ， 而二手房业主多为置换因素售房 ， 因此也对组合贷有“抵触” 。 整体来看 ， 尽管北京房地产市场交易目前仍处于活跃状态 ， 但居民购房意愿正在弱化 ， 而房屋供应量却未成比例减少 ， 买方市场已经形成 ， 二手房业主与开发商不得不“让步” 。
除此之外 ， 目前的市场主力也发生了变化 。 郭毅称 ， 目前北京新房项目出现产品“降维” ， 规划更多为一居、两居面向刚需的产品类型 ， 开发商希望扩大客群基数来拉动销售规模 ， 刚需客群对购房成本的敏感度高 ， 也更倾向于使用组合贷 。
“成交量基数增大 ， 组合贷上涨也在情理之中 。 ”中原地产首席分析师张大伟指出 ， 相较于前几年的高增长 ， 目前北京市场房价已进入到低点 ， “量多价低”给刚需传递出积极的信号 ， 年内整体成交量比去年同期上涨了2-3成 ， 这也直接导致组合贷使用数量走高 。

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