丁祖昱评楼市|“量增质降”下这些地块值得关注！，9月土拍热度回落( 二 ) “上半年

不仅是宁波，嘉兴、台州、金华、无锡等城市的超百轮竞拍土地均有不同程度的减少，原因很大程度上与供地数量和质量明显降低有关。
图：9月份超百轮竞拍成交地块城市分布

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数据来源：CRIC
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9月土地成交价格全面回落
优质土地供应减少的情况下， 9月成交总价榜呈现全面下滑趋势，其中入榜门槛环比下滑幅度接近2成。具体来看， 9月总价最高地块位于北京，成交总价达69.78亿元，创下了石景山区年内成交总价最高纪录；门槛地块是厦门岛内湖里区，地块最终由中骏以最高限价33亿元竞得，溢价率25% 。
9月成交总价最高的10宗地分别来自9个城市，较为分散，意味着热点城市土地供应中优质土地的比例进一步减少。
表：9月全国城市经营性土地成交总价排行榜

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数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从全国单价榜单来看，由于供地质量明显下滑也出现了全面回落的现象，其中9月入榜门槛较上月下滑了9% ，榜首也下跌了15% 。
具体来看，单价最高地块为上海北外滩核心区的稀缺含宅地块，土地价值极高，最终由恒大以51000元/平方米的价格竞得，溢价率11%；门槛地块位于广州越秀区，平均楼板价为26030元/平方米。
【丁祖昱评楼市|“量增质降”下这些地块值得关注！，9月土拍热度回落】表：9月全国城市经营性土地成交单价排行榜

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数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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优质地块比例将进一步下滑
总的来看，从溢价率、流拍率、高竞拍轮次地块幅数、总价和单价榜单等指标来看， 9月份土地市场整体转凉。接下来，鉴于中央严控地价房价，地方调控升级的大环境不会改变，优质地块入市比例将进一步下滑。
克而瑞数据显示，从9月土地挂牌数据来看，起拍楼面价超过3万元的优质地块仅有6宗，上海涉及4宗，广州涉及2宗。中西部二线城市成为供应主力，南京、天津、苏州、杭州均减少了优质土地入市数量。
土地质量明显降低的同时，高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象的出现频次会继续下滑。
尽管如此，从挂牌供应的角度来看， 10月仍然有不少城市值得关注。优质地块供应力度依旧较强的上海、广州依然值得关注。
具体城市来看，宁波和广州高品质地块较多，优质地块（总价超10亿或起拍楼板价超1万元/平方米的地块）幅数分别为12和10块。宁波遥遥领先主要是由于宁波地价在二季度上涨迅速，并且本月供地集中在中心城市江北区和鄞州区，出让底价大都超过1万元/平方米，优质地块数量遥遥领先。
上海、东莞、重庆、成都、杭州、无锡、济南也有多宗优质地块值得关注。上海优质地块供应幅数达到了8宗，杨浦东外滩、静安天目社区两地块起拍楼板价均超5万元/平方米，尤其是东外滩的定海社区D1-5地块起拍楼板价高达6.2万元/平方米，已经接近7月份龙光竞得的一街之隔的土地的成交价65440元/平方米，除此之外，浦东北蔡、三林板块也有优质旧改地块出让，起拍价均在4万元/平方米以上。
不过在这些优质土地占比高、同时热度也比较高的城市，建议还需仔细测算拿地成本，避免后期利润空间或现金流不足的风险。
此外，那些供地规模较大的西安、长沙等中西部二线城市也值得关注，尤其是具有规划利好的近郊板块，在板块供求符合投资预期的情况下，相比开发限制严格、土拍竞争激烈的稀缺优质地块而言，或许反而能获得更高的投资收益。