丁祖昱评楼市|“量增质降”下这些地块值得关注！，9月土拍热度回落 “上半年

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上半年，在稳经济、稳财政的支撑下，热点城市加大了优质土地的供应，刺激市场热度上升，高价地频出。房企竞拍热情在6月达到最高点，当月全国重点城市超百轮竞拍地块数量达到58幅。
三季度以来，多地出台收紧楼市调控政策、供地结构发生变化，叠加“三道红线”融资新规的影响， 9月份，土地市场热度明显下降，尽管成交规模有所回升，但成交均价明显回落，溢价率已经降至二季度以来新低。流拍率方面，随着三四线成交占比的提升以及土拍热度的下降，流拍地块也更为常见， 9土地流拍率升至9.3% ，较上月增加3.2个百分点。与此同时，从竞拍超百轮的高热度地块数量来看， 7月以来竞拍超百轮的土地数量逐月下降， 8月和9月相较于6月更是“腰斩” 。
从溢价率、流拍率、高竞拍轮次地块幅数、总价和单价榜单等指标来看， 9月份土地市场整体转凉。接下来，鉴于中央严控地价房价，地方调控升级的大环境不会改变，优质地块入市比例将进一步下滑，但优质地块供应力度较强的上海、广州依然值得关注。
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01
溢价率降至今年4月以来新低
在多个城市大规模拍地的带动下， 9月全国土地成交量明显回升，但成交均价却出现回落， “三道红线”融资新规下，房企拿地积极性有所回落，土地市场热度明显下调。
CRIC监测数据显示， 9月的溢价率环比8月下降1个百分点，降至15.2% ，并创下今年4月以来新低。
图：全国土地市场经营性用地溢价率走势图

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数据来源：CRIC
从流拍率来看， 9月CRIC重点监测的城市土地流拍率升至9.3% ，较上月增加3.2个百分点，无人竞拍或未达底价而流拍的地块占到五成。流拍的土地主要集中在中小城市，西安、长沙、郑州等中西部二线城市也有不少地块流拍。
图：重点监测城市的经营性用地流拍率走势图

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数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
尽管9月土地成交量大幅上升，但房企竞拍积极性却有所降低，高轮次竞拍土地数量持续下滑。
CRIC监测数据显示， 9月份超百轮竞拍地块仅有29幅，较6月百轮竞拍地块数量腰斩，这也是自6月峰值之后超百轮竞拍的地块数量连续3个月下滑。总体来看，溢价率走低与高竞拍轮次地块数量减少保持一致， 9月份反映土拍整体热度的指标均明显下滑。
图：重点城市超百轮竞拍地块数量变化走势

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数据来源：CRIC整理
02
九成超百轮地块位于长三角
长三角各城市仍然是房企竞争的主战场。超百轮竞拍地块中长三角城市就占了27宗，占全国的占比超过九成，其余的2幅地块分别位于成都和石家庄。
具体从高竞拍地块分布城市来看，长三角城市宁波依然占比最高， 29宗超百轮竞拍地块中宁波占了6宗，占比达21% 。尽管经历了楼市调控，但房企在宁波竞争依然较为激烈，究其原因主要是因为近期郊县热点板块推地频率提升，以9月份为例，具有规划和轨交利好的江北慈溪板块接连挂牌多宗地块，预计10月份宁波的竞拍热度还将延续。
纵向对比来看，近几个月宁波优质地块推出量明显减少。以6月为例，宁波有16幅超百轮地块成交，并且地块多以主城核心区地块为主，城市地价屡破新高，优质地块的数量在近三个月来减少近63% 。