趣历史杂谈|万科在等待“大机会”( 二 ) 关注我的粉丝知道

半年报里值得看的第二点，是万科的净负债率创下了历史新低。
上半年，万科实现经营活动现金流226.06亿，连续11年为正。净负债率降到27% ，几乎是历史最低——距离万科一直坚守的“净负债率小于40%”越来越远，这也让管理层面临是否保守的质疑。截至6月末，持有货币资金1942.9亿，创历史新高。
万科手握近2000亿货币资金，既不中期分红也不回购，那么，合理的推想是，管理层更像是在等待行业出现“大机会” 。依据过往的历史表现，万科是一家稳健但不保守的公司，该花大钱的时候它是很凌厉的——广州500亿的资产包都敢干。这一点，就像巴菲特持有天量现金一样，他只是一直没有等到那个“好价格”而已。泰禾一定不是一个大的收购，比泰禾更大的机会还没出现，最近的“三道杠”也许会加速好机会的出现。当然也可能一直不出现，这是我的一个推想。
如果看最近监管层的“三道杠” ，万科的指标并不是最“完美”的，龙湖才是——按照研报，剔除预收账款万科的资产负债率超过了70% ，就是踩了一条红线，龙湖作为一家民企一条线都没踩，实在是出色，这也是它为何能够享受到国内上市房企几乎最高的估值的重要原因之一。但是懂行的知道，这一道杠根本不是一个问题，后面两道才是，如果想把这个降下来，是不难的。但是基本可以断言，这三道杠紧箍咒推行之后，行业会重整，很多开发商会面临降负债的压力——这一定会让接下来的土地市场出现“好价格” ，逆周期拿地的话会有更好的机会。也很可能会有一些开发商撑不住，让行业发生较大的并购，这些要看谈判看运气，但有机会发生。

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这是我认为半年报披露出的值得解读的信息，它验证了我们之前有关万科转型的判断，也显示出优秀公司的抗风险能力。至于说为什么投资者不愿意给到万科更高的估值，我不清楚，有时候等待价值兑现的时间可以很长。但无论是基于上面角度，我都找不到有什么理由觉得万科的安全边际低，未来的增长也是明显可见的。看现在的情况，万科依然有机会实现去年的利润，现金如此丰沛，分红率理应回到35% ，那它的股息率可能很容易达到4-5%了。
最后再解释一点，为什么我们要那么看重现金流？因为这个在未来的房企估值里会越来越重要——出租型资产越来越多的话。会计准则不同，企业的利润会很不一样。我引用郁亮在今年6.30股东大会上的一段话：“我们也可以改变会计政策，对投资性房地产采用公允价值记账，从估值提升中产生很多账面利润出来，但是估出来的利润没有现金流支持，这和我们价值观不太一样，我们要的是有现金流的利润，目前我们是按历史成本法记账的” 。
【趣历史杂谈|万科在等待“大机会”】打个比方，这就像你在月薪2万的时候买了一套房， 5年过去，这套房子从300万变成了1000万，但你的月薪还是2万。就是说，你的家庭财富是爆增了，但是你的赚钱能力没有任何提升，财富的增长只源于估值的抬升。这个风险在于，你的安全性很差，一旦市场发生大幅波动，你的能力不足以支撑你的家庭。基于现金流而非估值产生的利润，更加真实。无论对企业还是对个人，应该更注重后者，这个说白了，道理都一样，其实就是在投资自我。