趣历史杂谈|万科在等待“大机会” 关注我的粉丝知道

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关注我的粉丝知道，上市房企里，我偏爱万科，但是万科股票的投资回报的确不算很好，怎么解释这样的困惑，现在其实成了雪球上的一个谜。也许像董阿姨说的“大家对我的期待太高了” ，总之是各种晕。
但我们不是搞会计的，我一直认为，业务比管理层重要，管理层比报表重要。业绩都是可以平滑的，但是管理层的勤勉专业非常重要。最重要的当然是业务模式，你的商业逻辑成立不成立，做得怎么样，在行内有没有竞争力，这是第一位的事情。所以，我会偏向于一线的真实接触，比如看看开发商做的住宅、商业，出租的长租公寓，办的学校等等，除了万科搞的物流我没有进去过，其它的我都真实接触和使用过。这些一线的体验，我认为对判断一家企业的持续性成长更重要，而来自业绩报表的分析和股东会上的交流，更多是来验证你的判断的对错的。
所以，看万科的上半年的营收业绩，并不重要，房企2020年上半年的营收结转的是2017-2018年的销售，这个不重要。但万科上半年的业绩报表，对我们之前的判断，实际上是提供了印证的。
第一点是，万科历史上首次披露了新业务的收入，这些数据很珍贵。
泊寓开业12.73万间，开业项目整体出租率88% ，开业半年以上出租率高达93.7% ，营收10.5亿，规划在建尚有5.77万间，稳居行业第一。

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开业商业项目面积836万平米，营收30.5亿。整体出租率90.6% ，其中开业3年以上的商业项目出租率91.8% 。规划及在建尚有543万平米。
物流地产开业616万平米，高标仓稳定期出租率89.1% ，规划及在建459万平米。万纬物流所管理项目营收8.3亿元。。稳居行业第一。
万科物业签约规模6.8亿平方米，营收67亿， “万盘”和“非万盘”对比为：45%VS55% 。另外，万科物业升级战略，改为“三驾马车” ，进军“物业城市” ，已拓展至7个城市。稳居行业第一。
加总，新业务营收116.3亿，占比7.9% ，这是最新占比，从最早不足5%升到接近8% 。全年算， 200亿+现金流是板上钉钉，前后5年时间。
那么，怎么理解这个新业务？我认为有几点。
1、这些现金流业务能够对外披露，可以理解为：管理层认为这些新业务可以“丑媳妇见公婆”了。就是经过了好几年的沉淀和运营，这些新业务自身的商业逻辑都非常OK ，现金价值创造能力都很可以。这也是我非常认同的一点，选择一个新业务，是为了圈地还是为了真实创造价值，满足需求，最终会决定你能走多远。万科的这些新业务，都可以通过自身的高出租率来获得收入和利润增长，这是最重要的。

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2、现金流的背后代表着竞争能力。从目前这些业务在行业的规模、营收指标来看，可以印证之前的判断，万科在这些新业务领域已经跑出了比较明显的竞争力。我在西丽云城实地看过泊寓的出租情况，的确是处在高出租状态，显示这个长租业务虽然赚钱慢，但是有人在买单。在教育领域我认为万科做的更好，很少能见到这么短时间打出口碑的。
3、新业务占比上升有机会更快。现在看新业务5年占比从不到5%升到8% ，这个速度不算快，距离两边五五开还有很多年。但这是未来，地产业务每年升30%-40%已经不现实，新业务则有机会，按这种增速，基本2-3年翻一倍。一旦确立核心竞争力上了轨道，速度会很快的。这就像一个国家的经济增长一样遵循“乌龟——飞马——大象”论一样，一开始起步阶段像乌龟一样慢，确立方向就像飞马一样快，跑到大体量了就变成了大笨象了。