基金|基金管理人如何应对公募REITs运作期的挑战？( 二 ) |中年|低薪|

2）专业人员的管理
基金管理人一是需要加强对新加入专业人员的教育工作；二是做好与证券投资类业务之间的有效隔离；三是按照投资管理人员自律管理、员工及直系亲属申报、信息保密承诺等相关要求对行业新人进行管理，做好其投资行为、个人行为、个人资质的管理，防范潜在的利益冲突。
3）关联方的管理
对基金管理人和基金子公司的股东及其股东关联公司、基础设施项目的原始权益人及其股东关联公司的关联方，以及其中的关联自然人进行识别，建立关联方信息管理机制。
基金管理人可将超过基金资产10%的关联交易视为“重大关联交易” ，合理确定交易价格，根据重大关联交易的决策流程执行。对于非重大关联交易，基金管理人也应采取一事一议的原则，对每笔关联方交易进行审议，做好利益输送的防范工作。
4）内部稽核
基础设施投资管理部门应根据法规及公司实际情况，适时分析评估现行制度流程，完善薄弱环节，防范操作风险、合规及道德风险；基金管理人应对公募REITs的运作进行全面监控和事后稽核，确保基金运作的合规性。
5）其他
公募REITs在整个运作过程涉及合作机构较多，基金管理人需要有效防控业务合作产生的风险，对合作机构进行管理。设置合作准入及调整的审议机构，相关业务部门负责合作方的尽职调查和日常合作管理。
设置应急预案，无论是在公募REITs层面，还是在ABS计划层面，当风险发生时，基金管理人、资产计划管理人应立即相互告知，按规定向监管机构报送和进行信息披露。
公募REITs的运作涉及大量业务文档。基金管理人应指定专人负责项目设立及存续期管理的原始档案的归集、整理和保管，对物理档案实行电子化管理，并对业务档案的完整性进行定期检查。
4. 基金估值核算存在特殊性
确保基础设施项目估值的准确性和及时性是公募REITs的估值重点。《征求意见稿》指出，基金管理人对基础设施项目日常运营管理职责包括至少每季度对基础设施基金进行估值，并披露基金资产净值和基金份额净值。
虽然会聘请第三方估值机构对底层资产进行评估，但是基金管理人对估值结果承担最终的责任，包括交易结构搭建、估值技术建模、风险敞口分析、现金流分析与预测等环节都需要基金管理人的共同参与，并定期评估第三方机构采用的估值方法、选取的模型参数及运行模型的过程等。
此外值得关注的是，公募REITs的会计核算将与以往公募基金不同，基金管理人需要提前做好准备，提高后台运营团队的专业能力。
5. 信息披露内容增加
1）临时事项的披露
对于《征求意见稿》中要求的临时披露事项，基金管理人需要持续关注基金运作期间的业务指标、财务指标、关联交易、重大事件，及时识别发生的特殊事项并建立相应的决策程序，完成临时披露内容的审核和对外发布。整个链条涉及内外部的联动，基金管理人需要界定好每一个环节的职责和分工，建立高效和畅通的信息沟通机制，保证临时披露的及时性和准确性。
2）定期报告的披露
公募REITs的季报、半年报及年报在信息披露上将完全不同于以往XBRL的内容要求，基金管理人可参考海外REITs的披露信息，对定期报告提前做出规划，在相关信息披露规则出台之后，基金管理人再对上述规划进行合理调整。
结语
专业人才管理是搭建公募REITs运作环节中最为核心的部分，基础设施经营管理是基金管理人面临的最大瓶颈，而面对较高的项目遴选与推荐要求，以及需要对原始权益人或基础设施运营企业所有权和经营权的转让以及税务等方面的考虑，寻找合适的标的资产是基金管理人当前面临的最大难点。
具备一定“类REITs资产证券化”业务经验的基金管理人，在业务经验和人才储备上都有一定的积累，并为筹备公募REITs做好了布局。这些基金管理人可参照《征求意见稿》的指引，一是调整业务架构，协调项目管理团队、销售团队、风险管理等团队之间的联动；二是协商与股东或子公司之间的合作模式；三是引进包括项目投资、项目管理、财务管理等优秀人才、提高团队整体素质并完善薪酬激励机制，做好公募REITs的先行者。