乐居财经|华润万象生活：净利率“垫底”( 二 ) 华润万象生活总裁喻霖康乐居财经曾树佳

即使已经整合了大部分的物业管理、商业运营业务，但华润置地旗下的华润物业、华创香港、永达利等，仍保留了为部分零售物业、小规模商业地点（即商业街、住宅配套的零售区域及较低端的商场）、合资项目提供商业运营服务。
华润万象生活解释称，华润置地在此过程中，或未形成业务收入，或其经营业态与它有着明显的区别；所以两者无论业务重心及地域，均有明显区分。
招股书里明确提到，公司与华润置地保留业务之间并无重大竞争，而它与华润置地之间的潜在利益冲突，则可以通过华润置地的不竞争承诺去解决。
不过，华润置地目前并没有计划将其“保留业务”注入华润万象生活，这是否为给之后两者的业务重叠埋下“引子” ，不得而知。
包干制拉低毛利率
2017至2019年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.32亿元及58.68亿元，同期利润分别为3.88亿元、4.23亿元及3.65亿元。 2020年上半年，华润万象生活实现收入31.34亿元，利润3.38亿元。
截至2020年年中，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。
这种规模量级，在业内处在中游水平。不过，华润万象生活在营收规模的增长方面，则显得有些乏力。
物业企业之所以备受追捧，原因就在于在物管的赛道上，能利用更轻的资产，撬动业绩的快速增长。有数据显示，以2019年为例， 23家物业上市公司的平均营收同比增幅高达40.33%；有些头部企业的增幅，甚至超过了70% 。相比之下，华润万象生活则逊色不少，它2019年营收增速为32.4% ，低于行业平均线近8个百分点。
除此之外，过去三年，华润万象生活的整体毛利率分别为13%、15%、16.1%；今年上半年，它的整体毛利率为24.1% 。尽管处于走高的趋势，但与上市物企毛利率均值相比，仍有较大差距。 2019年，上市物企平均毛利率为29.4% ，几乎是华润万象生活同期毛利率的1.8倍。
包干制是拉低华润万象生活毛利率的原因之一。
于2017至2019年与今年上半年，华润万象生活分别有96个、113个、98个及102个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目录得亏损，金额分别为8010万元、7570万元、7920万元及5920万元。
此外，同期华润万象生活分别有2个、5个、7个及2个按包干制收费模式管理的购物中心项目录得亏损，金额分别为2350万元、2650万元、2490万元及490万元；并且分别有5个、11个、8个及5个按包干制收费模式管理的写字楼项目录得亏损，金额分别为990万元、560万元、740万元及1100万元。
华润万象生活称，其将继续采用包干制管理住宅及其他物业以及写字楼，而购物中心物业管理服务的收入模式自2020年下半年开始由包干制改为酬金制。住宅及其他物业以及写字楼方面，若其未能提高物业管理收费水平，则会对其毛利率产生不利影响。
截至发稿， 2020年递表排队的物业企业已达10家，其中不乏有千亿房企做靠山的热门物企，比如金科智慧服务、荣万家、世茂服务。站在同一起跑线上的华润万象生活，在规模上占优，但其2019年净利率仅为6.2% ，在10家物企中排名垫底。

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年初，华润物业板块就曾传出上市传闻，但有业内人士表示，它并未明确今年上市，而是计划1-2年内进入资本市场。如今， IPO文件已然披露，华润万象生活能否在短期内画下上市的句点，还有待时间验证。
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