项目|长沙收入涨幅跑赢房价( 五 ) 价格|新房|城市|政策收紧|长沙|张健|长

然而随着楼市调控的收紧，高信集团已连续几年未曾新拿地块，目前主要精力放在对之前项目的收尾工作。 “8%的利润率对我们中小型开发企业来说压力太大，而且也需要极强的资金链，再加上近年来外来开发企业的入驻更是加大了市场竞争，我们的生存更是困难了。 ”
刘兴跃所说的8%的利润率，是2017年11月30日长沙市发改委出台的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，该办法提出限价商品住房价格由成本+利润+税金构成，平均利润率为6%至8%；2019年12月11日，长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，进一步加强商品住房价格管理，明确商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中平均利润率规定在6%到8%之间。
“在一线城市，每平方米至少利润在10000元以上；但在长沙，每平方米利润可能也就1000多元，有10多倍的差距。 ”刘兴跃坦言，目前长沙本土中小型房企已经很少有报名参与土地拍卖的情况了。
“基本都是外来开发商、长沙当地国企或央企这些有足够资金的企业在新拿土地，本土中小企业都在做存量，或者谋转型。 ”刘兴跃告诉《每日经济新闻》采访人员，目前高信集团也正谋求向文旅地产转型， “完全脱离房地产行业是不可能的。 ”
“事实上，长沙的这一系列政策对开发企业来说有利也有弊。无论是对国内TOP30房企还是省内优秀开发企业，在刚开始的时候都是懵的。但是在经过3~5个月的磨合期后，长沙的调控体系还是有章可循的，既维护了政府的基本利益，又维护了开发商的基本利润，还保障了刚需购房者和刚改购房者的需求，控制了炒房可能。 ”易建国表示， 8%的利润虽然不能让开发商大富大贵，一个项目就吃成一个胖子，但让开发商在长沙做住宅地产能有稳健收益。
据中指研究院统计，今年1~7月，长沙内五区销售额TOP20大部分为品牌房企。如绿地控股以46.34亿元的佳绩登顶长沙市内五区销售额榜单，保利发展以33.63万平方米的成绩获得长沙市内五区销售面积冠军。今年前7月长沙市内五区TOP20房企实现总销售额431.71亿元，同比增加3.9%；TOP20房企市场份额为59% 。
井喷的公寓市场：去化周期40个月
针对日益从严从紧的调控政策，在住宅利润收缩、投资受限的情况下，不限购、不限售的公寓产品则呈井喷式发展。
长沙新峰地产研究院的数据显示，截至2019年底，长沙市内五区商业公寓总规模超1800万平方米，预计未来三年的规模将远超此前十年，堪比一线城市的规模体量。
此外，湖南中原研究中心数据则显示， 2017年10月，长沙商业公寓去化周期为11.65个月；2018年底，长沙商业公寓库存量为123万平方米，去化周期需要17.77个月；到2019年底则快速飙升到231万平方米，去化周期达20个月；而最新数据显示，截至今年7月底，长沙市公寓整体存量已为316.2万平方米，年度供销比达2.28 ，去化周期再创新高，达40.84个月。
其中库存量最高的雨花区、岳麓区库存面积均超过百万平方米，分别为100.2万平方米、102.9万平方米，雨花区去化周期更是达到了42.06个月。
事实上，长沙商业公寓库存经历了一个较快积累过程。 2011年3月4日，长沙市首次对住宅进行限购，一些住宅项目性质调整为商业，高容积率、高商业比地块和项目接踵而至，城市综合体等风光无限。
2015年7至8月，长沙市逐步取消了住宅限购，商办项目几乎哑火；直到2017年后，长沙市对住宅再度实施限购且不断升级，公寓产品再次被投资者热捧，供应井喷，尤以岳麓区、雨花区为甚。
据长沙市新峰地产研究院数据， 2019年，岳麓区公寓产品供应在全市内五区所占比例高达42.3% 。岳麓区的梅溪湖、滨江新城、麓谷及洋湖等四大板块商业公寓的扎堆入市，直接推动岳麓区的商业公寓供应同比增长了76%。