深圳特区40年|品牌房企大本营：敲响土拍第一槌，资本化先行者( 三 ) 一部粤系房企沉浮录

“全国第一家上市的房企是深圳的万科，第一家物业上市公司是深圳的彩生活，在不动产资产证券化转型方面，万科前海公馆是全国第一个探索公募REITs的项目……深圳房企是房地产行业资本化之路的先行者。 ”刘策如是说。

在刘策看来，深圳房企还是全国房企转型创新的引领者，诸如万科是长租公寓的创新者、佳兆业是城市更新业务模式的引领者。此外，招商在产业地产方面、华侨城在文旅地产方面，都走出了独一无二的发展路径。

从“招保万金”到“碧万恒融”

无论是2000年后领衔中国房地产市场的“招保万金” ，还是2010年之后的“碧万恒融”时代，深圳房企都扮演着领头羊角色。

作为最先登陆资本市场以及最先开拓全国化布局的房企，万科的“一哥”位置毋庸置疑。此外， 2001年， “中国房地产上市公司10强”排名中，金地居于行业第三位；2004年，招商地产深圳的销售规模超过万科，位居深圳第一；2006年，保利在上交所上市。至此，地产四大金刚“招保万金”形成，成为地产龙头股的代名词。

但是金融危机后的2009年， “招保万金”拉开差距，万科销售额达630亿元，稳坐第一，金地销售额仅突破了200亿元，而招商地产这一年则刚破百亿。在2010年，万科销售额1026亿元，成为国内首家千亿房企， “招金”与万科的差距则在不断拉大。

2013年后，房企格局再生变。绿地、恒大、碧桂园崛起，并先后取代万科成为地产“一哥” ，万科虽然错失头把交椅位置，但是仍稳居TOP3阵营。 2019年，头部房企形成“碧万恒融”阵营。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示， “黄金十年”引领中国房地产发展的“招保万金”四大房企中三家初创于深圳，创建的客户体系、产品体系、营销体系、服务体系等，至今仍是行业样板，尽管近年万科交出了销售额的头把交椅，但对行业的影响力未曾削减。

在刘策看来，区别于闽系房企重视规模增长，深圳房企最明显特征是低调务实、敢想敢干、敢于创新，这与深圳整个城市的精神是一脉相承的——低调务实体现在深圳房企重视利润增长；敢想敢干、敢于创新体现在深圳房企开创了全国多个第一，第一个公开拍卖土地，第一个上市，又如佳兆业是最早做旧改的房企，也是第一个与政府共同推动旧改政策落地的房企。