市场依然向好 调控之下有弹性空间
NBD：您如何看待目前深圳的房地产市场？
马军：今年以来 ， 深圳的房地产市场还是很好的 。 当然因为最近受到“715”新政的影响 ， 市场确实有一些波动 ， 但总的来说我们对深圳是非常看好的 。 因为深圳的经济结构、人口流入都是非常良好和稳定的 ， 现在还拥有“中国特色社会主义先行示范区”的新称号 ， 所以我们认为深圳仍然会走在国内城市前列 。
同时 ， 以深圳为中心的整个珠江口东岸我们都非常重视 ， 比如在深圳周围的东莞、惠州等地 ， 我们的项目布局量都比较大 。 截至2020年6月30日 ， 奥园拥有逾50个不同阶段的城市更新项目 ， 预计额外贡献可售资源约人民币6587亿元 ， 其中粤港澳大湾区占95% 。
NBD：疫情对整体经济都造成影响 ， 但房地产仍旧是恢复最快的行业之一 ， 您如何看待疫情中房地产行业的表现？
马军：首先 ， 政府创造出来的大环境是很好的 ， 很短时间就把疫情控制住了 ， 让各行各业都可以得到快速复苏 ， 这是一个基本条件 。 其次 ， 房地产行业的总体需求只是延缓了 ， 而不是消失 。 如果没有疫情的话 ， 上半年的购买力是比较平稳的 ， 在水平线上的 。 但是今年二季度突然出现了一个反弹高峰 ， 这就是购买力的释放和延缓 。
NBD：截至2020年前7月 ， 中国奥园完成全年目标1320亿元的45.77% ， 公司下半年在销售上会有哪些更进一步的措施持续拉动销售？下半年在调控下会不会对项目的定价有影响？
马军：奥园完成年度目标任务应该是没有问题 ， 下半年的销售货值大概在1700亿元 ， 整体货量是比较充足的 ， 市场方面其实从4月份开始恢复的迹象就很明显了 。
项目的价格和利润空间一般在做开发的时候我们就有准备和预期了 ， 整体还是按照自己的节奏和计划来走 ， 相对来讲我们还是有三个优势的 。
一是 ， 奥园的产品类型是以刚需为主 ， 均价都在10000元/平方米左右 ， 这不是调控的主要方向 。 相较于高端产品 ， 我们的弹性空间就会略大一些 。
二是 ， 因为我们项目很多是收并购来的 ， 相较于招拍挂的项目 ， 在市场价格调整、利润上的空间会更柔和、弹性一点 。 收并购项目的特点是波动幅度比较小 ， 当市场好的时候 ， 我们挣钱可能没别人快；但当市场不好的时候 ， 我们亏的也没有别人那么多 。
三是 ， 房企也经过了这么多年的调控 ， 大家在调控的过程中 ， 慢慢和客户、政府的磨合也越来越好了 ， 各方对调控的适应性都越来越强了 ， 调控的政策也越来越具有合理性了 ， 房企的应对准备更加充分了 。
NBD：对奥园来说 ， 总体也基本走出疫情的影响 ， 是如何做到的？有什么总结经验？
马军：我们现在比较关注的是经济总体发展的情况 ， 因为这涉及到购买力 。 目前来看 ， 政府对经济的信心还是比较足的 ， 房地产市场整体的成交情况也是比较稳定的 。 境外方面 ， 我们比较关注资本市场 ， 除了预防境外资金发生一定的波动风险 ， 我们内部也设置有资金警戒线 。
房企在经历了无数起起落落的市场变化、大大小小的调控后 ， 慢慢都养成了一定的打法 。 以往大家的打法可能没有那么灵活 ， 有时候决心下得也不够快 ， 但现在大家表现出来的反应都还是比较快 。 而且 ， 随着行业集中度的提升 ， 房企规模都在普遍壮大 ， 整体抗风险能力也提高了很多 ， 大家应对变化的能力也变强了 。
建立独特打法 抓住稍纵即逝的机会
NBD：今年以来 ， 奥园进行了多起收并购 ， 包括A股上市平台京汉股份 ， 在今年整体环境逆市下主动出手的主要原因是什么？
马军：要说今年土地市场的窗口期可能就是2月份刚复工的那一周 ， 很短很迅速 。 原本以为大家会很悲观 ， 没想到一周后土地溢价率就上去了 。 虽然上半年销售有受影响 ， 但我们认为房企上半年的资金还是充足的 ， 大部分房企在融资、回款的端口受影响并不是很大 。

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