房企数万亿债务风险受关注 “三道红线”风声紧( 二 ) 房企|债务|融资收紧

同策研究院研究总监宋红卫表示，近几年每到三四季度，房地产信贷额度都会紧张。
房企被迫开源节流
开发商刚从疫情冲击中走出，为何融资监管突然袭来？
对此，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林教授告诉采访人员：“房地产负债确实较高，在经济波动周期下，可能存在金融风险。今年以来，在货币宽松等外部环境预期下，很多房企敢于出手拿地，一些城市地价上涨压力增大，需运用金融杠杆进行控制。 ”
Wind数据预计，未来5年债务置换和融资需求将不断增大，房企海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右，且从2020年开始到期规模将持续保持高位。其中，海外债合计到期规模将达1981.15亿美元；国内债券到期规模将达2.07万亿元。 2020年、2021年偿还规模分别达5286.19亿元、5874.37亿元。 2020年数据计入短期债券后，到期规模还将更高。
天风证券也认为，当前房地产市场销售快速恢复、土地市场热度持续坚挺、投资已实现正增长。而以深圳为代表的部分热点城市房价上涨、居民中长期信贷持续大幅增长，引发中央对房价问题和房地产占用金融资源过多问题的担忧。
贝壳研究院数据显示，今年前七月，房企境内外债券融资累计约7379亿元，整体融资规模占2019年全年的62.5% 。其中7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，累计约1234亿元，同比上升6% 。
在潘浩看来， 6月末银保监会“回头看”已为金融监管升级和融资收紧提前定调，此举系防止土地市场过热、违规资金流入房地产市场及高杠杆取地带来的金融风险。
市场消息显示，为了解地产行业对融资新规的反应，央行、住建部召集部分房企8月20日起在北京面谈，目前多家房企已收到通知。
“债务融资收紧，房企现金流将更多依赖销售回款，一些回款较差的中小型房企可能出现信用风险暴露。 ”天风证券认为。
潘浩也表示，融资新规短期或将加速行业洗牌，中小房企受波及程度远大于规模房企，且中小房企自身抗风险能力不足，在新规影响下融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。
“此外，被新规限制融资的房企可能延迟或取消近期土地投资计划；融资收紧使房企销售回款端压力骤升，房企大概率将启动加速销售模式。 ”潘浩续称。
值得注意的是，随着地产金融政策趋严，房企合作开发成为常态，大量表内外项目资金往来已成为滋生房企隐形债务的“温床” 。虽然去年融资骤然收紧，但房企“各显神通” ，几乎均在开展前端融资。
不过，天风证券认为，即使按“三道红线”进行管控，也难以完全限制房企债务融资。无论是通过少数股东权益进行明股实债融资，还是将债务放到表外，这些现象都可能加剧。不过合联营企业同样属于房企，会受到融资政策监管，具体措施尚需进一步观察。